나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13833 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 720-18 방학동삼성래미안 111동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '지하철역(방학동 1호선)' 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역(방학동 1호선) 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골박공지붕 지하2층/지상22층 건물 내 제111동 제1층 제102호로서, 외 벽: 몰탈위페인트 마감 등, 내 벽: - 창 호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

통상의 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되 어있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

방학동 720-18 :도시지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역(방학역세권, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-05-15)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13833 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOO (정보 비공개 처리됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 720-18 방학동삼성래미안 111동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 1,130,000,000원

토지면적: 70.31㎡ (약 21.27평)

토지지분: 70.313㎡ (약 21.27평)

건물면적: 134.98㎡ (약 40.83평)

건물지분: 134.981㎡ (약 40.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경량철골박공지붕 지하2층/지상22층 건물 중 제111동 제1층 제102호

이용 상태: 아파트 (방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)

설비 내역: 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트로 이용 중임.

인접 도로 상태: 단지 내 도로 개설 및 외곽 공도와 연계됨.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역 (지구단위계획 수립 가능 여부 도시계획과 사전협의)

* 지구단위계획구역 (방학역세권, 도봉구 홈페이지 참조)

* 대로3류 (폭 25m~30m), 도로, 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역 (최종 확인은 관할교육청 확인 필수)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. - 아파트 용도 한정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 '지하철 1호선 방학역' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 방학역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-18

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자에게 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 및 거주 여부와 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김동일 (2002.12.13) -> 김현옥 (2009.05.13) -> 차치훈 (2011.03.02)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2015.07.31, 322,150,000원)

* 말소된 권리 내역:

* 국민은행 근저당권 (2015.07.31)

* 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당권 (2021.03.24)

* 주식회사안전대부 근저당권 (2022.08.05)

* 최창수 근저당권 (2022.11.09)

* 도봉구 압류 (2025.01.07)

* 주식회사안전대부 임의경매 (2025.12.19)

* 주식회사유진대부금융 근저당권부채권질권설정 (2026.02.11)

* 총 등기부채권액: 1,542,650,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 정보는 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

* 건축물대장 상 총괄표제부 기준: 서울특별시 도봉구 방학동 720-18번지, 건축면적 5097.116㎡, 연면적 120728.876㎡, 11개 동, 총 603세대, 주차 1034대(지하 858대, 지상 176대). 사용승인일 2002.10.19.

* 해당 물건은 111동에 위치하며, 지상 22층 중 1층입니다.

* 건축물대장 상 표제부 기준 (111동): 건축면적 386.686㎡, 총 연면적 8170.037㎡, 지상 22층, 지하 2층.

4.2. 주변 환경

단지 인근으로 학교(방학초, 신학초, 방학중, 도봉고 등)가 소재하고 있으며, 지하철 1호선 방학역 및 다수의 버스 노선을 통한 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 방학삼성래미안1단지

* 주소: 서울특별시 도봉구 방학동 720-18

* 사용승인일: 2002년 10월 19일 (건축된 지 약 24년 경과)

* 총 세대수: 603세대

* 해당 동: 111동 (총 11개 동)

* 층수: 최고 22층 / 해당 층 1층

* 주차: 총 1034대 (지하 858대, 지상 176대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지하 21대

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 해당 물건의 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (임대관계 미상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정)

6.2. 주변 시설 확인

주변 환경 조사 결과, 보고서 작성 시점을 기준으로 명확하게 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 방학삼성래미안1단지 아파트로서, 지하철 1호선 방학역과 인접하여 교통이 편리하고 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 2002년에 건축되어 약 24년이 경과하였으나, 관리 상태에 따라 실거주 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이므로 인수되는 권리는 없으나, 임대 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 등은 계약 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1호선 방학역 역세권 아파트

* 생활 인프라: 단지 주변 학교, 상업시설, 편의시설 밀집

* 안정적인 권리관계: 말소 예정인 권리들로 낙찰 후 권리 인수 부담 없음

* 대단지 아파트: 총 603세대 규모의 단지로 관리 및 시세 형성 용이

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 동일 면적(134.981㎡)의 인근 아파트 매매가는 2026년 6월 기준으로 11억 5천만원(21층)에서 12억 2천만원(5층) 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 1층이라는 점을 감안할 때, 감정가 11억 3천만원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황을 고려하여 11억 5천만원에서 12억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.