나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14114 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됨

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철2호선"구로디지털단지역"이 위치하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층중 2층 202호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 두필지 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주 택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 180-3 :도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 구로동 180-20 :도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14114 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택 (업무시설 겸용)

감정가: 251,000,000원

토지면적: 9.64㎡ (약 2.91평)

건물면적: 22.39㎡ (약 6.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이합니다.

남동측 인근에 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 위치하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당합니다.

지역/지구 지정 및 제한사항으로는 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물)

소유권보존: 2021-03-19, 조정식

소유권이전: 2022-02-22, 정연선

주택임차권: 2023-07-26, 김다영 (보증금 274,000,000원), 말소. (전입 2021-08-27, 확정 2021-07-23)

가압류: 2024-01-30, 토스뱅크 (17,008,657원). (말소기준권리)

강제경매: 2025-12-29, 주택도시보증공사 (274,000,000원), 말소. (본건 경매개시결정)

등기부채권 총액: 291,008,657원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 274,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 되어 있으나, 말소 처리되었으며 매각으로 인해 소멸됩니다. 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2024년 1월 30일자 토스뱅크 가압류

매각으로 소멸되는 권리: 상기 등기부현황에 기재된 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리 없음)

3.4. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

본건은 구로디지털단지역 인근에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 신축된 오피스텔 및 도시형생활주택 단지들이 인근에 있어 지역의 현대화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 영서초등학교 등 교육시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

우수한 교통망을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

건축물 정보상 "교육환경보호구역"으로 명시되어 있어, 인근 교육시설과의 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

"HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 문구는 낙찰 후 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 본 보고서에서는 대항력 있는 임차보증금 인수 없음을 전제로 분석함)

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2021년 사용승인)이며 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 존재하였으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

토지거래허가구역 등의 법적 제한사항은 있으나, 이를 충족한다면 안정적인 투자 대상으로 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 관리 용이성 및 높은 임대수익 기대

구로디지털단지역 인근의 우수한 교통 및 직주근접성

권리관계가 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상

보증금 인수 부담이 전혀 없음

9. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 면적 및 상태를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 없음을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근과 공격적인 접근을 병행하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

주변 시설 분석 결과, 본건의 즉각적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.