나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52556 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 장지역 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 인근에 교통 및 편의시설 소재하는 지역이며 주거용 및 상업용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 가능하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 남동측 약 300m 거리에 지하철 8호선의 역인 "장지역" 소재하고, 남측 약 1.1km 거리에는 8호선과 수인분당선의 환승역인 "복정역" 소재하고, 북측 약 1.3km 거리에 3호선과 8호선의 환승역인 "가락시장역" 소재함. 본건의 동측과 남측 및 서측에 인접하여 다수의 노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 판매시설 단지 중 업무시설 제 204동 건물이며, 외벽 : 인조석 판붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : PVC 창호.

이용상태

본건인 506호는 오피스텔로 이용중임. (주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관)

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 갖추고 있음. 본건 건물에 옥내 자주식 주차 3,809대분 주차공간 확보되어 있음. (세대 당 1.048 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 건물부지는 판매시설, 오피스텔 건물의 건부지로 이용중이며, 전체 대체로 가장형(접면도로를 기준으로 가로로 긴 직사각형의 모양)의 토지로서 간선도로에 비해 평탄함.

인접 도로상태등

본건 건물의 북서측으로 로폭 약 50m의 도로에 접하고 있고, 북측으로 로폭 약 40m의 도로에 접하고 있으며, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
주택도시보증공사(양도전:임차인 조서정)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52556 (1)

3. 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 5층506호

4. 용도: 오피스텔

5. 토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

6. 건물면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

7. 감정가: 203,000,000원

8. 경매구분: 부동산강제경매

9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 장지역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업시설과 오피스텔이 밀집해 있어 교통 및 편의시설 이용이 편리하며, 주거용 및 상업용으로서 전반적인 입지 조건이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익이 우수합니다. 본건 동측, 남측, 서측 인근에 다수의 버스 노선이 지나는 버스정류장이 위치합니다. 지하철 이용 시 약 300m 거리에 8호선 장지역, 약 1.1km 거리에 8호선 및 수인분당선 환승역인 복정역, 약 1.3km 거리에 3호선 및 8호선 환승역인 가락시장역이 소재합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 공동주택, 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 판매시설 단지 내 제204동에 속합니다. 외벽은 인조석 판붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일, 창호는 PVC로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 본건(506호)은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 난방, 냉방, 위생, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 옥내 자주식 주차 공간은 총 3,809대 (세대당 1.048대)가 확보되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 건물 부지는 판매시설 및 오피스텔 건물의 건부지로 이용 중이며, 전체적으로는 도로에 비해 평탄한 가장형(가로로 긴 직사각형)의 토지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북서측으로 로폭 약 50m, 북측으로 약 40m, 서측으로 약 30m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.12.22, 갑5)입니다.

* 임차인 현황:

*: 주택도시보증공사 (양도전: 조서정)

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-14

확정일자: 2021-08-30

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 건 매수 시 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 구체적으로 을구 1번 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 송파구 문정동의 유통상업지역 내 위치하여 물류, 유통, 상업 관련 업종에 유리합니다.

* 주변 환경: 파크하비오와 같은 대규모 오피스텔 단지가 형성되어 있으며, 상업시설, 교통 요충지로서의 입지적 강점을 가집니다. 문정지구 개발과 연계되어 상권 활성화가 기대됩니다.

* 수요: 1인 가구 및 소규모 사업체 운영을 위한 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상업시설, 대형마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 8호선 장지역, 복정역, 가락시장역 등 주요 역이 인접해 있어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주차: 세대당 1대 이상의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있어 차량 보유자에게 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 인수: 대지권의 목적인 토지에 구분지상권 등기가 매수인에게 인수될 예정이므로, 해당 권리가 토지 이용에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* HUG 관련 확약서: 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 관련 확약서가 제출되었으나, 이와 관련된 법적 절차 및 확인은 신중하게 진행해야 합니다.

* 감정가 대비 면적: 건물 전용면적(24.58㎡) 대비 감정가(203,000,000원)는 평당 약 2,730만원 수준으로, 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동의 우수한 입지조건을 갖춘 오피스텔입니다. 장지역 역세권에 위치하며, 교통 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 적합합니다. HUG의 강제경매로 진행되며, 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지에 별도등기(구분지상권)가 매수인에게 인수되는 점은 중요한 리스크 요소이므로, 이에 대한 충분한 사전 조사가 필요합니다. 최근 시세와 비교 시 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크 요소를 충분히 고려한 신중한 접근을 통해 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 문정지구 개발과 연계된 미래 가치 상승 기대.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화.

* 소형 면적으로 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성.

* 서울 송파구라는 우수한 입지.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 5월) 분석 결과, 인근 파크하비오 단지 내 47.04㎡ ~ 48.96㎡ 면적의 오피스텔이 약 424,000,000원에서 460,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 900만원 ~ 980만원 수준입니다.

본건은 24.58㎡(약 7.43평)으로, 일반적으로 소형 면적일수록 평당 단가가 높아지는 경향을 고려할 때, 유사 면적 대비 평당 1,000만원 ~ 1,200만원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

이에 따라 24.58㎡ 면적의 예상 시세는 약 245,800,000원 ~ 294,960,000원 범위로 산정됩니다.

* 권리 분석 및 리스크 고려:

감정가 203,000,000원은 산정된 예상 시세 범위보다 낮은 수준입니다. 그러나 토지에 구분지상권 등기가 매수인에게 인수되는 점을 감안할 때, 이로 인한 잠재적 비용 및 제약을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 권리 사항을 감안하고, 안정적인 투자 수익 확보를 목표로 할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 권장 입찰가:

상기 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 감정가 203,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 권리 사항을 감안하여 190,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.