나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52546 [1] 서울특별시 강동구 길동 347-30 라온오피스텔 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 시설 및 상업시설, 다세대주택, 소형 아파트 단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 길동역, 굽은다리역 및 다수 의 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 내 2층 205호로서. 외벽: 석재 타일 붙임 등 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 27m, 북측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한 사항은 국방부고시 2025-36 호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지 역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연 립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52546 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 347-30 라온오피스텔 2층 205호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5천 5백만원

토지면적: 10.20㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.2㎡ (약 3.08평)

건물면적: 17.44㎡ (약 5.28평)

건물지분: 17.44㎡ (약 5.28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 중 2층 205호

사용승인일: 2020년 10월 23일

전유부분 면적: 17.44㎡ (약 5.28평)

1.3. 등기부 현황 요약

소유권보존: 2020년 11월 3일 (방양수)

주택임차권: 2025년 12월 31일 접수 (김현수, 1억 8천만원, 인수)

근저당권: 2021년 8월 24일 접수 (이천수, 1억원, 말소예정 - 말소기준권리)

가압류/압류: 다수 (말소예정)

총 채권액 (등기부 기준): 8억 9천 9백 85만 5천 4백 43원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무 시설, 상업 시설, 다세대 주택, 소형 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 5호선 길동역과 굽은다리역이 있으며, 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

2.3. 토지 현황

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 27m, 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권(접수일자 2021-08-24, 채권자 이천수, 채권 최고액 1억원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 2번 주택임차권(접수일자 2025-12-31, 임차인 김현수, 보증금 1억 8천만원)은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 5월 20일

배당신고일자: 2025년 12월 18일

대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 임차권(주택임차권)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 앞서는 권리로서, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 길동 지역은 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 함께 다양한 업무 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 이는 기본적인 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 명확한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 유동적으로 변할 수 있으므로 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 길동초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의

지하철 5호선 길동역과 굽은다리역을 이용할 수 있어 도심 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 1억 8천만원에 달하는 선순위 임차보증금을 인수해야 할 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이 금액을 부담해야 하므로 실질적인 매입 비용이 상승하게 됩니다.

6.2. 시장 가치 대비 높은 인수 부담

최근 매매 사례(2025년 9월 10일, 1억 2천 3백 2만원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가(1억 5천 5백만원)보다 낮을 수 있습니다. 이러한 상황에서 1억 8천만원의 임차보증금을 인수하는 것은 상당한 재무적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본 물건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축(2020년 준공) 건물이라는 점은 긍정적입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나, 1억 8천만원의 선순위 임차보증금 인수 부담은 본 물건의 투자가치를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 특히, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수해야 하는 금액이 매매 시세나 감정가를 초과할 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

서울 강동구 길동에 위치하여 지하철 5호선 역세권의 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

8.2. 신축 건물

2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

8.3. 낮은 경쟁률 기대 가능성

인수되는 임차보증금이라는 높은 위험 요인으로 인해, 일반 투자자들의 참여가 제한될 수 있어 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 매매 시세(1억 2천 3백 2만원)와 감정가(1억 5천 5백만원)를 종합적으로 고려하되, 1억 8천만원의 인수되는 임차보증금 부담을 반영하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 임차보증금 1억 8천만원을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치 및 권리 관계를 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 1억 2천만원으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 수준을 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 가능 금액, 권리관계의 최종 확정 여부, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금으로 인해 총 매입 비용이 상승할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.