나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52551 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 194 잠실아이파크 10층1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "종합운동장역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(종합운동장역, 2·9호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제10층 제1009호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

오피스텔로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 20m 내외, 북서측으로 노폭 약 10m 내외, 남서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제2지구), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52551 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 194 잠실아이파크 10층1009호

용도: 오피스텔

감정가: 271,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.9966㎡ (약 1.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤

특이사항: 선순위전세권

주의사항:

특수물건정보: 선순위전세권

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "종합운동장역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(종합운동장역, 2·9호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제10층 제1009호로서, 외벽은 석재붙임, 창호는 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰에 의해 간접 확인하였으며, 폐문부재로 내부 직접 확인은 불가했습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 가장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제2지구), 도로(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 / 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을3 전세권설정 (윤 선, 2023-12-11, 270,000,000원). 해당 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 권리분석 요약:

* 등기부상 선순위 전세권(윤 선)이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸될 말소기준권리입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 전세권 설정, 임의경매 개시 결정 내역이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤 선

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-12-18

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없는 것으로 간주될 경우)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 특이사항: 채권자 윤 과 임차인 윤 선이 동일인으로 추정되며, 보증금액이 감정가와 일치하는 점은 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 서울특별시 송파구 잠실동, 종합운동장역 역세권에 위치하며 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철 2, 9호선 종합운동장역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 유사 물건 거래 사례 (전용면적 24.42㎡ 기준):

* 2025년 12월 30일: 2층, 310,000,000원

* 2026년 05월 20일: 8층, 260,000,000원

* 2026년 06월 15일: 5층, 245,000,000원

* 시세 분석: 최근 2026년 5월~6월 거래 사례를 볼 때, 245,000,000원~260,000,000원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 층수에 따라 가격 편차가 있으며, 5층 매물이 245,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 10층의 시세는 최근 거래가 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 최근 거래가 하락 추세도 관찰됩니다. 감정가 271,000,000원은 최근 실거래가 상단보다는 다소 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 시설: 종합운동장역 인근으로 잠실역, 코엑스 등 주요 상업 및 업무 지구 접근이 용이합니다. 롯데월드, 석촌호수 등 문화 및 여가 시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 주변에 잠실고, 송파중, 잠실초 등 다수의 학교가 위치해 있습니다.

* 편의 시설: 대형마트, 백화점, 병원 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 윤 선 관련 권리 리스크: 등기부상 말소기준권리인 전세권(270,000,000원) 설정자가 임차인 윤 선이며, 보증금액이 감정가와 동일합니다. 또한, 임의경매 신청 채권자가 윤 으로 추정되어 동일인으로 예상됩니다. 법적으로 대항력이 없다고 표기되어 있으나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없어 철저한 권리관계 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등이 다를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 한정된 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 후 전매 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (오피스텔 용도에 대한 허가구역 지정 범위는 추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 송파구 잠실동의 역세권 오피스텔로 입지 조건은 매우 우수하며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 건물은 준공 후 10년 이상 경과되었으나 철근콘크리트 구조로 안정적인 편입니다. 가장 큰 리스크는 선순위 전세권으로 등기된 임차인 윤 선의 보증금 270,000,000원과 관련된 권리관계입니다. 대항력이 없다고 표기되었으나, 임차인과 경매 신청인이 동일인으로 추정되고 보증금액이 상당하므로, 배당 결과에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 최근 시세는 감정가 대비 하락하는 추세를 보이므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 뛰어난 입지: 종합운동장역 도보 이용 가능한 역세권으로, 강남 등 주요 업무/상업 지구 접근성이 탁월합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세 대비 합리적 가격 가능성: 권리 리스크 해소 시, 최근 실거래가 수준에서 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 실거래가: 245,000,000원(5층, 2026.06) ~ 260,000,000원(8층, 2026.05)

* 감정가: 271,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상 대항력 없는 임차인 가정 시)

* 분석:

본건은 10층으로, 최근 거래된 5층(245,000,000원) 및 8층(260,000,000원) 대비 층수 이점이 있습니다. 이를 고려하면 10층의 시세는 260,000,000원 이상으로 평가될 수 있습니다. 감정가 271,000,000원은 이러한 층수 이점 및 입지를 반영한 것으로 판단됩니다.

그러나 가장 큰 리스크인 임차인 윤 선의 270,000,000원 보증금은 법적으로 대항력이 없다고 표기되어 있으나, 실제 배당 과정에서 문제가 발생하여 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이 위험 요소를 매우 신중하게 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위:

권리 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

만약 권리 리스크가 명확히 해소된다는 확신이 있다면, 최근 실거래가 상단 또는 감정가 하단부인 260,000,000원 ~ 270,000,000원까지 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

본 물건은 권리관계가 복잡하므로, 최종 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 내부 상태 확인, 임차인과의 명확한 소통 및 법률 전문가의 추가적인 권리 분석 결과를 종합적으로 검토한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.