나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14075 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "두산초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인:2021.06.04.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 주방1, 욕실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m 내외 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

336-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 336-24 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14075 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

* 건물면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동, 두산초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하며 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 남측으로 노폭 약 4m, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 건물정보

* 건축년도: 2021년 06월 04일 사용 승인된 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제7층 제702호입니다.

* 외벽: 석재 붙임 마감 등.

* 창호: 새시 창호 등.

* 이용상태: 오피스텔로, 방 2, 주방 1, 욕실 1 등으로 구성되어 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차, 무인 택배함 등이 설치되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부권리사항 중 갑5, 말소기준권리) 입니다.

* 총 말소기준 권리 금액: 299,000,000원 (주택도시보증공사)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (갑1, 2021-06-16)

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (갑3, 2021-06-21)

* 주택 임차권 (을3, 2024-07-01, 이동준): 금액 299,000,000원, 말소 예정. 대항력 없음.

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (갑4, 2022-07-28, 최병관)

* 강제경매 (갑5, 2025-12-24, 주택도시보증공사): 말소기준권리.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박진경 (박 )

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자(사업일자) 및 확정일자, 배당신고일자 정보가 확인되지 않습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이동준) (이 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각 진행. 인수 보증금은 없습니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 독산동 336-8번지 일대는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 업무 및 주거 수요가 있습니다.

* 유사 물건 시세: 제공된 JSON 데이터에는 구체적인 오피스텔의 현재 시세에 대한 매매/임대 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 시세 분석 및 비교는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, 무인 택배함 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 두산초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리 소멸 여부: 등기부상 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금: 임차인 박진경(박 )의 보증금 100만원은 인수 부담이 없으나, 전입 및 확정일자 정보 부재로 인한 잠재적 소액 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다. 주택도시보증공사(HUG) 임차인(이동준)의 보증금 299,000,000원은 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건이 소재한 독산동 336-8번지 일대는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 외국인 등 특정 대상자가 취득 시 관련 법규에 따른 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 보고서에 명시되거나 인근에서 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔입니다.

* 감정가는 323,000,000원으로, 건물 면적 28.77㎡ (약 8.70평), 토지 지분 11.60㎡ (약 3.51평)입니다.

* 권리 관계는 경매 절차상 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 특히 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 인수 부담을 포기한다는 점에서 권리상 리스크가 적은 편입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정, 소멸되지 않는 권리(지상권 등)의 존재 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경 및 교통은 보통 수준이며, 신축 건물이므로 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용 승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되어 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권리 인수 부담 최소화: 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 인수 포기 조건으로 인해 금전적 위험이 거의 없습니다.

* 지역 가치: 금천구 독산동 지역의 지속적인 개발 가능성과 안정적인 수요를 고려할 수 있습니다.

* 용도 복합 지역: 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 목적의 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 제공된 정보 내에 오피스텔의 현 시세에 대한 구체적인 매매/임대 데이터가 없어 시세 분석에 따른 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 본 물건의 감정가 323,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 주변 시세 비교를 통해 최종 판단이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

* 예상 범위: 감정가(323,000,000원) 수준에서 소폭의 경쟁이 있을 수 있으나, 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.