나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14104 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-8 제이제이팰리스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2021.01.05) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체 평탄화한 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[164-8번지], [164-9번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14104 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-8 제이제이팰리스 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 13.80㎡ (약 4.17평)

건물 면적: 22.93㎡ (약 6.94평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 1월 5일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 압류 (2023년 1월 19일, 고양세무서장)

총 등기부채권 합계: 226,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김재훈)

* 보증금: 226,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 13일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 없음

인수되는 권리:

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소됩니다.

특이사항:

본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

매각으로 인해 임차인(주택도시보증공사) 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금반환채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 종류: 본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

비교 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례를 다음과 같이 분석할 수 있습니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 서울특별시 금천구 독산동 972-50번지 소재 "로얄팰리스5" (2023년 건축, 전용면적 29.87㎡)는 325,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례의 단위 면적당 가격은 약 10,880,000원/㎡입니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 서울특별시 금천구 독산동 960-11번지 소재 "엘리체" (2012년 건축, 연립주택, 전용면적 21.99㎡)는 140,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례의 단위 면적당 가격은 약 6,366,000원/㎡입니다.

본건(전용면적 22.93㎡, 2021년 건축)의 감정가는 250,000,000원으로, 가장 유사한 거래 사례(로얄팰리스5)의 단위 면적당 가격을 적용 시 약 249,000,000원(22.93㎡ * 10,880,000원/㎡)으로 추정되며, 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로, 사용승인일은 2021년 1월 5일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 마감되었습니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

주변 편의시설: 본건 인근에는 문성중학교가 위치하고 있으며, 주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (별도 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2021년에 사용승인된 신축 건물로 노후 관련 리스크는 매우 낮습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(164-8번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 적용되고 있어 개발 및 이용 시 확인이 필요합니다.

임대 관계: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 확인되었으며 특수매각조건에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 명시되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 생활 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 250,000,000원으로, 최근 유사 면적 주택의 실거래가를 고려할 때 시장 가격과 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 특수 매각 조건으로 인해 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 법적 제한 사항 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: HUG 보증금 미인수 조건으로, 매수인의 보증금 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 잠재적 가치: 독산동 지역의 개발 및 재건축 가능성 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 유사한 조건의 물건이 249,000,000원 수준으로 평가됩니다. HUG 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.