나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14118 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제3종일반주거지역 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14118 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 20.58㎡ (약 6.22평)

토지지분: 20.58㎡ (약 6.22평)

건물면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

건물지분: 34.5㎡ (약 10.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축물명: 하임빌

건축년도: 2020년 4월 28일 사용승인

주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택)

총 층수: 지하 1층 / 지상 6층

본건 해당층: 3층

1.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 복합적인 권리관계가 존재합니다.

매각으로 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력이 포기되는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

따라서 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "경인중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 적합한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 12m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(을3)입니다.

기타 등기사항으로는 소유권보존(을1), 공유자전원지분전부이전(을2)이 있습니다.

주택임차권(을4)인 서유하 씨는 보증금 267,000,000원, 전입일자 2022년 4월 29일, 확정일자 2022년 4월 13일이나, 대항력이 없으며 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권은 말소 예정이며, 채권 총액은 267,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 처리

임차인: 주택도시보증공사(서유하)

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

주요 특이사항: 임차인 및 임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 해당 임차인의 보증금 또는 대항력 관련 부담이 없음을 의미합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 구로구 개봉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지 특성을 보입니다. 인근에 경인중학교가 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변 지역의 상세한 편의시설 및 생활 인프라에 대한 정보는 추가적인 현장 방문 및 주변 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5.2. 주변 교육시설

경인중학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 장애물제한표면구역(진입표면) <공항시설법>

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

이러한 제한사항들은 향후 재건축, 증축 또는 토지 거래 시 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 관련 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 비록 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되더라도, 관련 서류 및 HUG와의 협의 과정에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성이나 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 부담이 거의 없는 안전한 권리분석이 가능한 물건입니다. 경인중학교 인근에 위치하며, 제반 교통 여건도 양호한 편입니다. 다만, 감정평가액(282,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 시세(최근 매매 JSON 정보 기준)는 다소 낮은 경향을 보이고 있어, 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재확인할 필요가 있습니다. 토지이용계획상의 제한사항은 향후 활용에 제약을 줄 수 있으므로 이에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 경인중학교 인근에 위치하며, 주거 환경이 양호합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 구로구 지역 개발 및 도시 재생 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 282,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 구로구 개봉동 지역의 유사한 다세대/연립 주택의 시세는 평당 약 1100만원에서 1600만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 면적(약 10.44평)을 고려할 때, 이러한 시세를 단순 적용하면 약 11,480만원에서 16,700만원 범위의 시세가 추정됩니다.

하지만 본 물건은 2020년에 준공된 신축급 건물이며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기라는 특수 조건으로 인해 매수인의 위험 부담이 매우 적다는 점을 고려해야 합니다. 일반적으로 신축 건물은 구축 건물보다 높은 가격을 형성합니다.

제공된 JSON 데이터의 시세는 주로 구축 건물에 대한 정보로 보이며, 본 건과 같이 비교적 최근에 준공된 신축급 건물의 경우, 시장에서 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 특히, HUG와 관련된 공적 자금 회수 절차의 특성상 감정평가액이 시장 거래가와 차이가 날 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근하되 신축 건물 가치 및 HUG 관련 조건의 긍정적 요소를 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 현 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 안전한 권리관계와 신축이라는 장점을 고려하여 감정가의 95% 수준인 약 267,900,000원부터 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사, 최신 부동산 시장 동향 분석, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.