나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14110 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-5 제이투리더스뷰 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남동측 인근(화곡동 903-5)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 지하철 2, 5호선 "까치산역" 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조지붕, 지하1층 지상11층(사용승인 2019년 07월 03일) 내 제10층 제1004호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경14110 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14110 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-5 제이투리더스뷰 제10층 제1004호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 사용승인일: 2019년 07월 03일

* 용도: 오피스텔

* 총 층수: 지하 1층, 지상 11층 중 제10층

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 건물 면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

* 건물 전용 면적: 27.24㎡ (약 8.24평) (JSON 데이터 기반)

* 건물 공급 면적: 41.10㎡ (약 12.43평) (JSON 데이터 기반, 1004호가 속한 타입 41Am²)

1.3. 감정가 및 시세

* 감정가: 256,000,000원 (2억 5천 6백만원)

* 현 시세 분석: 주변 오피스텔 시세는 3.3㎡당 약 1,100만원에서 1,300만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 면적(약 8.24평)의 오피스텔 매매가는 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 거래되고 있으며, 본건 감정가(2억 5천 6백만원)는 시세 범위 상단에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

* 지하철: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역에서 남동측 인근에 위치하며, 도보 약 4~5분 거리입니다.

* 버스: 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 차량으로의 진입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 주변 시설: 까치산역 상업시설, 롯데슈퍼프레시 화곡점, 서울양동초등학교, 화원중학교 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등기 (접수일자 2024-07-05, 권리금액 252,000,000원).

* 등기부 현황:

* 갑5: 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 갑6: 소유권 이전 (매매)

* 을1: 주택임차권 (이수옥, 252,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 252,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 특별 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사(이수옥)

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 29일

* 확정일자: 2020년 05월 11일

* 배당신고일자: 2024년 07월 05일

* 대항력: 없음

* 특별 인수 조건: 본건 매각은 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건으로 진행됩니다. 이는 매수인으로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.3. 총 채권 금액

* 등기부채권 총액: 252,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 화곡동 903-5번지 일대는 오피스텔 및 다수의 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 유동인구가 꾸준히 형성되는 상업 및 주거 복합지역입니다.

* 상권 활성화: 까치산역을 중심으로 형성된 상업 지구는 다양한 식당, 카페, 편의시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 또한, 마곡지구와의 접근성이 좋아 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 유사한 면적의 오피스텔 매물이 다수 존재하나, 신축급에 속하며 역세권이라는 장점을 가집니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변으로 롯데슈퍼프레시 화곡점 등 마트와 다양한 상업시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 병원, 약국 등 의료시설도 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 교육시설: 서울양동초등학교, 화원중학교, 신서고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 오피스텔로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 기계식 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 지구단위계획구역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역(원추표면)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

이러한 규제들은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 명도 리스크: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되어 명도 과정에서의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 도보 약 5분 거리에 위치한 역세권 오피스텔입니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 8.24평(27.24㎡)의 실용적인 공간을 갖추고 있습니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 및 임대 목적 모두 적합한 입지입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 주변 시세의 상단부에 위치하고 있으며, 공항 관련 시설보호지구 등 일부 도시계획 상 제한 사항이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 강남 및 도심 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감이 예상됩니다.

* 명도 리스크 없음: 임차인이 대항력이 없고, HUG의 특별매각 조건으로 인해 인수 보증금이 없어 명도 과정이 순조로울 것으로 보입니다.

* 풍부한 임대 수요: 주변 오피스텔 밀집 지역 및 마곡지구와의 인접성으로 직장인 임대 수요 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5천 6백만원이며, 유사 면적의 오피스텔 시세는 2억 3천만원에서 2억 5천만원 수준입니다. 매각으로 인해 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현재 시세 및 거래 동향을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가인 2억 5천 6백만원 이하, 실제 시세 범위 하단부인 2억 3천만원에서 2억 4천만원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 투자 목적, 시장 상황, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.