나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14080 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며,주위는,오피스텔,다세대주택,업무시설 ,아파트 및 근린생활시설 등으로 혼재되어 있으며 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 지하철5호선 "영등포시장역" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물(사용승인일;2021.02.18.)내 제6층 제603호 로서 외벽; 석재 붙임 마감 창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

업무시설(오피스텔)(후첨 "내부구조도"참고)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비,도시가스설비 ,난방설비 및 기계식 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄시되는 세장형의 토지로,집합건축물대장상 오피스텔 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 4m 정도의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,가축사육제한구역((예외;애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항;서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간;2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도;아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제6층 제603호에 소재하는 오피스텔입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 2월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

총 8층 건물 중 6층에 위치하며, 총 28세대로 구성되어 있습니다.

감정가는 255,000,000원 (2억 5천 5백만원)입니다.

토지 면적은 7.19㎡ (약 2.17평)이며, 건물 면적은 19.69㎡ (약 5.96평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 건물이 공존하는 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 건물 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일자 압류(징세과-티 50820)입니다.

등기부채권 총액은 888,241,204원입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(심수진)가 있으며, 보증금 272,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-12, 확정일자 2021-11-01입니다.

본건 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

특별 매각 조건에 따라 주택도시공사는 매수인에게 잔여 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금은 0원이며, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을3) 및 강제경매(갑8)는 말소 예정 등기입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포동2가는 오피스텔, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

영등포시장역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 오피스텔이 주를 이루는 지역 특성상 업무시설 및 주거 관련 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통은 지하철 5호선 "영등포시장역"이 인근에 소재하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성도 양호한 편입니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 도시가스, 난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 영등포동 주민센터 및 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 이에 따라 매수인은 거래 시 해당 허가를 받아야 하는 부담이 있습니다.

또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가 대비 상당한 규모로, 이는 입찰 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

HUG 인수조건 변경, 대항력 포기조건 등 임차인 관련 특별 매각 조건에 대한 정확한 이해와 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 영등포시장역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 매수 후 허가 절차가 필요하며, 높은 총 채권액과 HUG 관련 특별 매각 조건은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

서울 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권으로 교통이 편리하며, 영등포 지역의 지속적인 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 조건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원 (2억 5천 5백만원)

현 시세 추정: 240,000,000원 ~ 270,000,000원 (인근 유사 오피스텔 거래 사례 및 신축 연차 감안)

인수 보증금: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 토지거래허가구역 지정 및 높은 총 채권액 규모를 감안하여 감정가 이하 또는 시세 하한가 수준에서의 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 245,000,000원 (2억 3천만원 ~ 2억 4천 5백만원)

본 입찰가는 현 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.