나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2497 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ‘신사1동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ‘응암역’이 근거리에 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구 평스라브지붕 13층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2020.10.20) 외 벽: 석재붙임 등 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시창호임

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 5층501호

1.2. 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2497 (1)

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 건물 사용승인일: 2020년 10월 20일

1.5. 토지면적: 11.75㎡ (약 3.55평)

1.6. 건물면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

1.7. 감정가: 305,000,000원

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.10. 채권자: 최OO (최 )

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ‘신사1동주민센터’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ‘응암역’이 근거리에 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 남동측 및 남서측으로 폭이 있는 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 8일 접수된 경기신용보증재단의 가압류 (금액: 30,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최춘화 (최 )

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 28일

* 확정일자: 2021년 6월 11일

* 배당신고일자: 2025년 12월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건의 채권자(강제경매 신청인)가 임차인으로 확인됩니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약 (말소예정 권리)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (에스엠종건주식회사)

* 갑4: 소유권이전 (이광진)

* 갑5: 가압류 (경기신용보증재단) - 말소기준권리

* 갑6: 강제경매 (최춘화) - 본 경매 개시 결정 등기

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 제시된 정보 상으로는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 서울특별시 은평구 신사동은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* ‘신사1동주민센터’ 인근으로, 지역 생활권의 중심 역할을 하는 곳입니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

* 지하철 6호선 ‘응암역’이 인접해 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 관련 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제5층 제501호입니다.

* 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

* 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 환경

* 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상 용도: 아파트: 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 향후 매수인의 토지 이용 목적에 따라 추가 확인 및 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 임차인 최춘화(최 )는 대항력이 있으나, 보증금 전액이 본 경매의 채권액(278,000,000원)에 포함되어 있고 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

* 다만, 대항력 요건을 갖춘 임차인이 경매 채권자일 경우, 법적 해석 및 실제 낙찰 후 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (신사생활권)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다.

* 입지, 교통, 건물 상태 등 기본적인 조건은 양호한 편입니다.

7.2. 주요 검토 사항

* 대항력 있는 임차인이자 경매 채권자인 최춘화(최 )의 보증금 인수 여부 (현재 인수 보증금 0원으로 판단됨).

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 매수인의 제한 가능성.

7.3. 시장 상황

* 최근 2026년 초 기준, SM벨리체 오피스텔 유사 면적(약 45㎡)의 매매가는 310,000,000원에서 335,000,000원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 은평구 신사동 지역 오피스텔 시장은 개발 및 수요 증가로 인해 안정적이거나 완만한 상승세를 보이고 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

* 2020년 준공으로 건물 노후도가 적어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

8.2. 서울시 내 입지

* 서울특별시 은평구라는 위치적 이점을 가지며, 지속적인 개발 가능성이 있습니다.

8.3. 교통 편의성

* 지하철 6호선 ‘응암역’ 및 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

8.4. 임대 수익 가능성

* 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 시장 수요가 뒷받침됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

* 감정가: 305,000,000원

* 최근 유사 면적(약 45㎡) SM벨리체 오피스텔 매매가: 310,000,000원 ~ 335,000,000원

* 본건 채권자 겸 임차인의 보증금 총액: 278,000,000원. 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 현재 시장 가격이 감정가보다 약간 높게 형성되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점, 신축 건물이라는 점 등을 고려할 때, 시장가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.