나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13887 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역(지하철5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 도시형생활주택, 학교, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역"화곡역(5호선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층건 내 4층 402호로서, (사용승인일 : 2019.10.23.) 외 벽 : 백고벽돌붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 갖추었으며, 승강기설비 및 피로티주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13887 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제4층 제402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 225,000,000원

토지면적: 17.83㎡ (약 5.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.86㎡ (약 7.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역(지하철 5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 도시형생활주택, 학교, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 및 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물 이용 및 신축 등에 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 을구 3번 주택임차권(접수일자 2022-10-18, 권리자 길재덕)은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

선순위 주택임차권(길재덕)의 보증금은 242,000,000원이며, 대항력이 있어 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리는 갑구 3번 압류(안산세무서장, 2022-04-04)입니다. 이보다 선순위인 을구 3번 임차권은 인수되며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (길재덕)

보증금: 242,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-18

확정일자: 2020-08-27

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권자로서 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

대항력: 없음

비고: 후순위 임차인으로 보입니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

대항력: 없음

비고: 후순위 임차인으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 주거 지역과 함께 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

본건은 2019년 10월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 6층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비를 갖추고 있으며, 승강기 및 피로티 주차장이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 선순위 임차인 길재덕 씨의 보증금 242,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증개축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

7. 시세 분석

7.1. 최근 매매 사례 분석

본건과 유사한 건물 연식(2019년) 및 층수(4층)를 가진 인근 다세대주택(서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원")은 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 해당 사례의 전용면적은 19.98㎡입니다. 본건의 건물 전용면적은 24.86㎡입니다.

감정가 225,000,000원은 주변 유사 물건의 최근 매매가와 비교할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

7.2. 평당가 비교

최근 매매 사례(216,000,000원 / 19.98㎡ ≈ 10,810,810원/㎡)를 기준으로 환산 시, 본건(24.86㎡)의 시장가치는 약 269,000,000원 수준으로 추정될 수 있습니다.

7.3. 예상 시세

주변 시세 및 건물 상태를 고려할 때, 본건의 부동산 자체의 시세는 220,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 최신 건물 연식과 화곡역 인근의 입지 조건을 갖추고 있으나, 242,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차권 보증금 인수라는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 225,000,000원이지만, 임차 보증금 인수 부담을 고려하면 실제 투자 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 또는 명도 계획 수립이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)

* 지하철 5호선 화곡역 인근의 역세권 입지

* 소형 면적(24.86㎡)으로 1인 가구 수요 및 소액 투자 접근 가능

10. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 선순위 임차인의 보증금 인수액(242,000,000원)을 제외한 금액으로 산정하는 것이 일반적이나, 총 투자 비용이 실제 부동산 가치를 초과할 수 있는 높은 위험도를 감안해야 합니다.

* 부동산 자체의 시장 가치를 약 270,000,000원 수준으로 보았을 때, 합리적인 총 투자 비용 목표액을 설정하고, 그에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

* 총 투자 비용을 270,000,000원 수준으로 목표로 할 경우, 입찰가는 약 28,000,000원 이하가 되어야 하지만, 이는 매우 낮은 수준의 입찰가입니다.

* 리스크 대비 수익성을 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 상당한 할인이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

* 총 예상 비용: 예상 입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 242,000,000원 = 292,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 정보 확인 및 철저한 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인 인수 부분에 대한 명확한 판단이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.