나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52426 [1] 서울특별시 마포구 성산동 638-1 궁전빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "홍익사범대학 부속초등학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2010.01.14) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북축으로 노폭 약 4미터, 서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52426 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 좌OOOOOOO (등기부상 좌수영새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 638-1 궁전빌 3층302호

용도: 다세대주택

건축물대장상 사용승인일: 2010년 01월 14일

1.3. 건물 정보

건물명: 궁전빌

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

건물면적: 44.51㎡ (약 13.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 건물은 2010년 사용승인되어 약 15년 경과되었습니다.

1.4. 토지 정보

토지면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

토지지분: 25.619999999999997㎡ (약 7.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2회), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

1.5. 감정가

감정가: 360,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "홍익사범대학 부속초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건은 주거지역에 위치하며, 홍익대학교 및 홍익대학교 사범대학 부속초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

인근 지역(마포구 상암동)에 쓰레기 소각장 관련 이슈가 있었으나, 현재 관련 시설 증설 계획은 취소 또는 보류된 것으로 파악됩니다. 다만, 간접적인 영향 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권변동: 박치광(보존) → 한정숙(이전, 2010.11.29)

* 근저당: 좌수영새마을금고 (2010.11.29, 254,000,000원) - 말소기준권리

* 기타 권리: 가처분(민경원), 가압류(서울보증보험주식회사), 임의경매(좌수영새마을금고), 압류(국민건강보험공단) 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 306,150,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 백성숙

* 전입일자/확정일자: 2023-04-24

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,050,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가처분, 가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 물건을 권리상 하자가 없는 상태로 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 마포구 성산동은 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 인근에 학교 및 지하철역이 있어 유동인구가 비교적 많은 편입니다. 또한, 홍익대학교 인근 지역의 활성화로 젊은층의 유입이 많아 상권의 잠재력이 있는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (예: 홈플러스 월드컵점, 하나로마트 성산점 등 인근 위치)

5.2. 교육시설

"홍익사범대학 부속초등학교"가 인접해 있으며, 홍익대학교 등 교육시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 건물 상태 및 연식

건물은 2010년에 사용승인되어 약 15년 정도 경과되었습니다. 철근콘크리트 구조로 안정적인 형태를 유지하고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 건축 시 층수 제한이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.08.26~2026.08.25 / 2025.10.20~2026.12.31)

6.2. 임차인 관련

임차인 백성숙 씨는 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 부담은 없으나, 명도 과정에서 협조를 구해야 할 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 연식이 15년 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 성산동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 대중교통 이용이 용이하고 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 안전한 투자가 가능합니다. 최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 볼 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 마포구라는 우수한 입지 조건

* 명도 및 권리관계가 명확하여 안전한 물건

* 주변 시세 대비 저평가된 감정가

* 초등학교와 인접한 교육 환경

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 360,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 건물 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 현 시세는 약 450,000,000원에서 515,000,000원 사이로 추정됩니다. [cite:JSON 3] (50.86㎡, 2017년식, 3층, 51,500만원 / 60.02㎡, 2009년식, 2층, 47,000만원)

본 물건은 44.51㎡이며, 감정가가 360,000,000원으로 시세 대비 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 높습니다.

임차인의 보증금 30,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서, 예상 입찰가는 390,000,000원에서 430,000,000원 사이로 제안합니다.

시세보다 저렴하게 취득 가능하며, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.