나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14071 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-34 제이팰리스6차 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북측에 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 , 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측에 지하철 2호선,5호선 까치산역이 인근에 마을버스 정 류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경 제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 원추표면구역(원추표면){공항시설 법}, 상대보호구역(강서교육청 빈드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조 구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지 정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20 .~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14071 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-34 제이팰리스6차 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 178,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정) (기타 채권자: 주OOOOOOO, 국민건강보험공단, 강서구)

준공년월: 2012년 7월 (사용승인 2013년 1월)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남서측으로는 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 인근에 있고, 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 2필지의 토지가 일단의 장방형 완경사지로 형성되어 있으며, 현재 주거용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 6일자 국민건강보험공단의 압류(징수부-90 6539)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 김도화(2013.03.21), 권예지(2019.11.04), 박인호(2021.12.27)

* 주택임차권: 황인정(240,000,000원, 2023.12.20 등기, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단(2022.09.06), 강서구(2024.12.17)

* 강제경매: 주택도시보증공사(240,000,000원, 2025.12.24 개시 결정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(황인정)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 17일

* 확정일자: 2021년 10월 29일

* 배당신고일자: 2023년 12월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 단지 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 규모: 본 건물(제이팰리스6차)은 총 15세대로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 단독주택, 저층 공동주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

* 교육 시설: 신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 용이하며, 마을버스 노선도 잘 갖추어져 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 건축되었으며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공항 관련 지역: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한사항이 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황과의 차이 가능성: 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 집합건축물대장 상 현황과 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각으로 임차인 관련 부담은 없으나, 관련 내용을 정확히 이해하고 참여해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 까치산역 인근에 자리하여 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 비교적 최신 건물(2012년 준공)에 속하며, 엘리베이터 등 기본적인 편의시설도 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없고, HUG에서 관련 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소를 조건으로 매각되어 인수되는 권리가 없어 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 공항 관련 지구에 속해 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 토지 이용 계획 상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성이 우수합니다.

* 명도 리스크 최소화: 임차인(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 말소 조건으로 인해 명도 관련 위험이 거의 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 개발 계획 등에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식의 건물에 대한 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 권리 포기 조건은 매수인의 부담을 크게 경감시키는 요인입니다. 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 고려하되, 경쟁 상황 및 시장 상황을 반영하여 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.