나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52428 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 3-61 정일트윈빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재‘연가초등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속하는 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 4층 402호로서, 외벽: 일부 석재 붙임 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건의 용도는 공부상 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

대상물건 남측 발코니부분에 제시외건물등(1-1, 섀시조 등)이 소재하니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52428 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 3-61 정일트윈빌 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 313,475,000원

토지면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

토지지분: 25.53㎡ (약 7.72평)

건물면적: 53.40㎡ (약 16.15평) (전용면적 기준)

건물지분: 53.4㎡ (약 16.15평)

건물 제시외면적: 5.90㎡ (약 1.78평) (본건 매각에 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

건축년도: 2002년 10월 (사용승인 기준)

총층수: 4층 중 4층

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ‘연가초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통: 대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 유의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 (OOOOOOO)에 의해 신청되었습니다.

등기부상 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정이며, 등기부채권 총액은 1,039,598,767원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 7일

대항력: 있음

권리분석: 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 보유 사실에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 158,700,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 6월 7일

확정일자: 2024년 5월 27일

배당신고일자: 2026년 3월 3일

대항력: 있음

권리분석: 인수 보증금은 0원으로, 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 보유 사실에 대한 법적 검토가 필요합니다.

주의사항: 본건 매각에는 공부상 면적 외에 제시외 건물(남측 발코니 부분, 5.90㎡)이 포함됩니다.

1.3. 상권분석

대상물건은 단독 및 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 4일 거래된 서울 서대문구 북가좌동 310-5번지, 더플레이스한양(2019년 건축, 전용 27.39㎡)은 28,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,377만원)

* 2026년 7월 4일 거래된 서울 서대문구 북가좌동 314-26번지, 경성하이빌(2013년 건축, 전용 49.14㎡)은 44,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,995만원)

* 2026년 7월 4일 거래된 서울 서대문구 북가좌동 325-25번지, 해밀타운A동(2010년 건축, 전용 54.93㎡)은 30,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,860만원)

본건(2002년 건축, 전용 53.40㎡, 감정가 313,475,000원, 평당 약 1,941만원)은 건축 연도가 가장 오래된 편이며, 가장 유사한 면적과 연식의 거래 사례(해밀타운A동)와 비교 시, 감정가는 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 최근 거래된 신축 건물의 경우 높은 가격대를 형성하고 있어, 향후 지역 시세 상승 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 연가초등학교가 있어 자녀 교육에 편리하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 다수의 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

주변 시설: 주변에 소규모 공원 및 녹지 공간이 산재해 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전 (보증금 0원) 및 주택도시보증공사(보증금 158,700,000원) 임차인이 존재합니다. 두 임차인 모두 '대항력 있음'으로 표시되어 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 되어 있어 법적으로 낙찰자에게 부담이 없을 것으로 보입니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

제시외 건물 포함: 남측 발코니 부분의 제시외 건물 5.90㎡가 본 매각에 포함되어 있어, 실제 점유 및 이용 시 관련 확인이 필요합니다.

토지거래 허가구역: 외국인 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)로 토지를 취득하는 경우 허가가 필요하므로, 잠재적 매수자의 취득 요건을 확인해야 합니다.

건물 노후도: 2002년 준공으로 건물이 준노후 단계에 접어들어 향후 리모델링 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구의 안정적인 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호합니다.

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인과의 명도 절차 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 0원이라는 점은 금전적 부담을 줄여주는 요소입니다.

제시외 건물 포함 및 건물 노후도는 고려해야 할 사항이나, 감정가는 최근 유사 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 인근 신축 다세대주택의 높은 거래가는 향후 지역 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수익 및 시세차익 기대가 가능합니다.

최근 인근 신축 건물의 높은 거래가로 미루어 볼 때, 향후 시세 상승 가능성이 존재합니다.

적극적인 권리 분석 및 명도 계획 수립을 통해 리스크를 관리한다면, 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

제시외 건물 활용을 통해 실사용 면적을 늘릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 313,475,000원

최근 유사 거래 사례(2026년 7월) 중 가장 비슷한 연식 및 면적의 물건이 309,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 이와 유사한 수준으로, 최근 시장 동향을 반영할 경우 시세는 감정가를 상회할 가능성도 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 노후도 등을 감안할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 소유자, 임차인과의 협상 가능성, 명도 용이성 등을 추가적으로 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.