나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14125 [1] 서울특별시 구로구 오류동 201-3 동건수목원 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '덕일전자공업고등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 적벽돌쌓기마감 등 - 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음. (설비의 정상 작동 유무는 경매진행시 재확인 바람)

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형 평지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 3m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 201-3, 201-4 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김미의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14125 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 201-3 동건수목원 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 30.89㎡ (약 9.35평)

건물면적: 47.85㎡ (약 14.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '덕일전자공업고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제3층 제302호로, 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 하이샤시로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. (다만, 설비의 정상 작동 여부는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.)

토지 이용 상태: 2필지로 구성된 대체로 가장형의 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 3m의 포장도로를 통해 건물로 접근할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(갑3)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 주택임차권(을1, 김미), 강제경매(갑4) 등이 포함됩니다.

인수되는 권리: 본 건의 경우 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-27

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김 의 주택임차권 승계)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-02

확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2023-08-02

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

주의사항 및 특이사항: 본건 매각의 주요 조건으로, 임차인 김 의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 290,000,000원을 인수하지 않으며, 관련 임차권 등기 역시 말소될 것임을 의미합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약:

갑1: 소유권보존 (2018-10-31)

갑2: 소유권이전 (2019-06-28)

을1: 주택임차권 (김미, 2023-08-02, 금290,000,000원, 말소예정) - *말소기준권리(갑3)보다 선순위이나, 매각 조건으로 말소/포기 처리됨.*

갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 2022-11-24, 금195,000,000원) - 말소기준권리

갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-29, 290,000,000원, 말소예정)

총 채권액: 485,000,000원

4. 상권분석

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 최근 연립주택 매매 (2026.07.13): 49.22㎡ (약 14.89평) - 35,000만원 (약 711만원/㎡, 약 235만원/평)

* 최근 다세대주택 매매 (2026.07.03): 57.9㎡ (약 17.51평) - 21,000만원 (약 363만원/㎡, 약 120만원/평)

* 최근 다세대주택 매매 (2026.07.04): 74.43㎡ (약 22.51평) - 25,000만원 (약 336만원/㎡, 약 111만원/평)

본건 부동산 (47.85㎡)의 감정가는 295,000,000원(약 616만원/㎡)입니다.

분석:

본건의 전용면적(47.85㎡)은 제공된 유사 물건 중 다세대주택 사례(57.9㎡, 74.43㎡)보다는 작고, 연립주택 사례(49.22㎡)와 유사한 크기입니다.

인근 다세대주택들의 최근 실거래가(21,000만원 ~ 25,000만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(29,500만원)는 상당 부분 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 제곱미터당 또는 평당 가격으로 환산 시, 본건 감정가는 주변 다세대주택 시장가보다 약 1.7배 가량 높습니다.

연립주택 사례는 면적은 유사하나 가격이 더 높게 형성되어 있으나, 이는 해당 물건의 개별적인 장점이나 위치 특성에 기인할 수 있습니다.

따라서 본건 입찰 시에는 감정가보다는 실거래가격을 기준으로 시세 조사를 면밀히 수행하고, 감정가와의 격차를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

교육 환경: '덕일전자공업고등학교'가 인근에 위치하고 있으며, '교육환경보호구역'에 해당되는 경우 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다. (남부교육청 문의 필요)

생활 편의: 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 감정가 대비 시장가: 최근 거래된 유사 물건들의 시세와 비교할 때 본건의 감정가는 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 제한이 될 수 있으며, 향후 매각 시 감정가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 있습니다.

임차인 보증금 관련 조건: 임차인 김 의 보증금 290,000,000원에 대한 매수인의 인수 의무는 없으며, 관련 임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 하지만 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 사항이 얽혀 있어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획상 제한: '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 경매 취득 시에는 일반적인 허가 절차와는 다릅니다. 다만, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 또는 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 대상(외국인, 아파트 등)에 따른 추후 거래 시 영향 여부는 확인할 필요가 있습니다.

도로 관련 사항: '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로'라는 기재는 도로와의 관계, 혹은 도로에 일부 편입된 토지일 가능성을 시사하므로, 추가적인 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 김 의 보증금에 대한 특별 매각 조건(HUG 인수조건 변경)은 반드시 명확히 이해하고 명도 진행 시 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

가장 두드러지는 특징은 최근 시장 실거래가 대비 본건의 감정가가 상당히 높게 책정되었다는 점입니다. 따라서 입찰 시에는 감정가보다는 실거래가격을 중심으로 시장 가치를 평가하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

인수할 보증금 없음: 임차인 관련 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없어 초기 자금 부담이 현저히 줄어듭니다.

안정적인 주거 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라와 주거 안정성을 기대할 수 있습니다.

HUG 관련 복잡성: HUG 인수조건 변경 및 채권·채무 관계의 복잡성은 명확한 분석과 이해를 전제로, 시장 가치 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 295,000,000원

주변 다세대주택 실거래가 (47.85㎡ 기준 추정): 약 160,000,000원 ~ 173,000,000원

분석: 본건의 감정가(29,500만원)는 주변 다세대주택의 최근 실거래가(약 1600만~1730만원) 대비 약 1.7배 수준으로 매우 높게 형성되어 있습니다.

입찰 전략: 이러한 상황에서는 감정가보다는 실거래가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 명도 비용, 법적 검토 비용, 그리고 HUG 관련 조건의 불확실성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 판단 하에, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가 상한선은 200,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 실거래가격을 반영하고 감정가와의 큰 격차를 고려한 보수적 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.