나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14102 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 454-1 인터시티빌라 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장 및 지하철 "까치산역(2,5호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2001.05.02) 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사 지대의 2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추 표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 건물에 제시외건물((ㄱ) 벽체이용 샷시조 판넬지붕(내부미상),약6㎡)이 소재하는바, 평가목적과 수요성 및 환가성 등을 종합적으로 고려하여 건축현황도 등을 참고하되 개략적인 면적으로 평가하였으니, 경매진행시 참고바람

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14102 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 454-1 인터시티빌라 제4층 제401호

용도: 다세대주택

건축물 정보: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제401호 (사용승인일: 2001.05.02)

면적

토지면적: 24.81㎡ (약 7.51평)

건물면적: 58.36㎡ (약 17.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡ (단, 평가서상 약 6㎡의 제시외 건물이 포함되어 평가됨)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 231,600,000원

토지 지분: 24.81㎡

건물 지분: 58.36㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 "까치산역(2,5호선)"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑6 (주택도시보증공사, 강제경매 개시결정, 접수일자: 2025-12-29)

매각으로 소멸되는 권리: 소유권이전(임정숙, 배민자, 강라온), 주택임차권(정윤석), 강제경매(주택도시보증공사) 등.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 202,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-28

확정일자: 2019-02-12

배당신고일자: 2025-02-12

대항력: 없습니다.

비고: 주택임차권 등기 (을3)

3.3. 인수/소멸 여부 요약

본건은 소멸주의 원칙에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 주택도시보증공사는 대항력이 없으며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역입니다.

주변에 학교와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

주변에 "서울신정초등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

"까치산역(2,5호선)"을 이용할 수 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 양호합니다.

주변 시세 및 상세 학군 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사) 관련 조건부 매각 처리: 매수인은 해당 임차인에게 추가적인 보증금 반환 채무를 부담하지 않는 대신, 임차인이 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 있습니다. 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 부담이 될 수 있으므로 매각 진행 시 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

제시외 건물 포함: 평가서상 약 6㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으나, 해당 부분의 정확한 상태 및 이용 현황에 대한 상세 정보가 부족하므로, 실제 명도 및 이용 시점에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이 중 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등은 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 2001년 준공되어 연식은 있으나 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, HUG 인수조건 변경 및 조건부 매각으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물 포함 및 일부 법적 제한사항에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경으로 인한 잠재적 보증금 반환 리스크가 해소될 가능성이 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자 가치가 있습니다.

평가에 포함된 제시외 건물을 활용하여 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,600,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 400만원에서 430만원 수준으로 파악됩니다.

건물면적 58.36㎡ 기준, 예상 시세는 약 23,300만원에서 25,100만원 범위로 추정됩니다.

특히, 2002년에 준공된 37.56㎡ 건물이 160,000,000원(약 4,259,850원/㎡)에 거래된 사례를 감안할 때, 본 건(58.36㎡)의 시장 가치는 약 251,000,000원 내외로 예상됩니다.

감정가가 231,600,000원으로 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

단, 법적 제한사항, 제시외 건물 처리, 임차인 관련 조건부 매각의 이행 여부 및 최종 현장 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 231,600,000원에서 254,760,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

입찰 희망가로 240,000,000원 을 제안합니다. (이는 예시이며, 최종 입찰가는 본인의 판단 하에 결정하시기 바랍니다.)

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.