나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14113 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제14층 제1407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 '영등포시장역'(지하철5호선) 북측 인근에 위치하고 주위는 병원, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건은 서측으로 광로와 접하여 차량의 진출입 및 주정차가 용이하고 인근에 영등포시장역(지하철5호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상19층 건 내 14층 제1407호로서(사용승인 2012.12.31.) 외벽: 외장페인트, 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 등고 평탄한 4필지 일단으로 이용중인 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 광로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동8가 51-1:일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과문의)임. 영등포동8가 51-5, 51-8:준주거지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 영등포동8가 51-9:일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본 정보

물건명: 메이준 제14층 제1407호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14113 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제14층 제1407호

용도: 도시형생활주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 2.92㎡ (약 0.88평)

건물면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 북측 인근에 위치하며, 주위에는 병원, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다. 서측으로 광로와 접하여 차량 진출입 및 주정차가 용이합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 19층 규모이며, 본 건은 14층에 위치합니다. 사용승인일은 2012년 12월 31일입니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. 채권자 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 박민식(보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2020-12-28)은 대항력이 없습니다. 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리인 압류(안산세무서장, 영등포구, 남동세무서장) 및 가압류(주택도시보증공사) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 영등포동8가 지역은 영등포역과 영등포시장역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 병원 등이 혼재하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

최근 주변 유사 부동산 거래 사례를 살펴보면, '리안펠리체'의 경우 14.78㎡가 2025년 4월 1억 2,000만원에 거래되었으며, '디하우재'의 경우 26.14㎡가 2025년 12월 3억 1,600만원, 27.42㎡가 2026년 4월 2억 9,900만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 810만원에서 1,200만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가(12.11㎡, 1억 2,600만원)는 면적당 약 1,040만원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. '메이준' 건물 자체의 경우, 2012년 준공되었으며, 다양한 크기의 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역이 도보 거리에 위치하며, 서측으로 광로와 접해 있어 대중교통 이용 및 차량 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 롯데마트 맥스 영등포점, 영등포농협 하나로마트, 영등포시장 등이 있어 쇼핑이 편리합니다. 또한, 버거킹, 스타벅스 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 교육: 서울영동초등학교가 약 200m 거리에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 의료: 여의도성모병원, 한강성심병원 등 주요 병원 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인(승계인)으로 등재되어 있으며, 매수인에게 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 추가적인 보증금 반환을 청구하지 않겠다는 의미로 해석됩니다. 그러나 HUG의 채권자로서의 권리 배당 및 임차인으로서의 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 권리분석 및 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용되고 있습니다.

* 건물 노후도: 2012년 사용승인된 건물로, 15년 이상의 노후도가 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 영등포시장역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수하여 주거 및 투자 가치가 있습니다. 12.11㎡의 소형 면적으로 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 임차인 조건과 복잡한 권리 관계, 다수의 토지 이용 제한 등은 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 탁월한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 대형마트, 시장, 병원, 다양한 상업시설이 근거리에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 소형 면적: 12.11㎡의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합합니다.

* HUG 관련 조건: HUG가 임차인으로서 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 수락하여, 매수인이 인수할 임차보증금이 없는 점은 투자 리스크를 줄이는 요소입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원이며, 면적당 감정가는 약 10,404,624원입니다. 주변 유사 면적 및 유형의 부동산 거래 사례(면적당 약 810만원 ~ 1,200만원)를 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

경쟁 물건의 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 126,000,000원 ~ 138,600,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 경매 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

1.10. 주변 시설 정보

* 주요 시설: 롯데마트 맥스 영등포점, 영등포농협 하나로마트, 영등포시장, CGV 영등포, 타임스퀘어 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설 이용 가능.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역, 2호선 문래역/당산역, 1호선 영등포역 등 다수의 역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 의료: 여의도성모병원, 한강성심병원, 김안과병원 등.

* 공원: 서강어린이공원, 노량진근린공원 등.

1.11. 혐오시설 정보

본 물건지 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 영등포 지역은 일부 재개발 구역이 포함되어 있어 지역에 따라 환경 변화가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.