나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14060 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층 건물내 제5층 제505호로서, (사용승인 : 2021.08.17.) - 외벽 : 석재붙임마감등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문 및 목측되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 현황 '오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14060 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제5층 제505호

용도: 오피스텔

감정가: 334,000,000원

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

건물면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측 및 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.1. 1.주변 환경 및 시설

* 본건 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 포괄적인 정보이므로 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023.05.18. 접수)

* 권리 현황:

* 소유권보존 (2021.08.26.)

* 소유권이전 (2022.01.27.)

* 압류 (2023.05.18.) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2024.01.02.) - 김범준, 329,000,000원 (이하 '을3') - 매각으로 소멸 예정

* 가압류 (2023.10.17.) - 주택도시보증공사, 1,023,000,000원 (이하 '갑4') - 말소

* 강제경매 (2025.12.23.) - 주택도시보증공사, 329,000,000원 (이하 '갑5') - 말소 (본건 경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-01-02

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 본 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 다만, 매각 조건에 따라 매수인은 해당 임차인으로부터 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기받아야 하며, 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 임차인의 잔액 보증금 반환 청구권 포기 조건의 충족이 전제되어야 합니다.)

* 총 등기부채권액: 1,352,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 지역에 위치하여 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 인근에 우장초등학교가 있어 주거 및 교육 관련 상권의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔로서 소규모 사업체나 1인 가구의 주거 수요를 흡수할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 우장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 건축물 정보: 2021년 8월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 현대식 오피스텔입니다.

* 설비: 도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 설치된 것으로 탐문 및 목측되었습니다. (단, 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 폐문부재로 인한 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태, 마감재, 설비의 정상 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 사전 점검을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 임차인 관련 인수 조건: 임차인(주택도시보증공사/김 )은 대항력이 없으나, 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부를 명확히 확인해야 하며, 조건 불이행 시 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (HUG 인수조건 변경 관련 사항)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2회 지정), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 특히, 항공 관련 보호구역 및 가로구역별 최고 높이 제한은 향후 건물 이용이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당될 수 있으므로, 외국인 등 해당 법규 적용 대상자인 경우 별도 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건물이 다른 담보물건과 공동으로 담보 설정된 경매 건일 수 있어, 추가적인 연관 경매 물건 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 우장초등학교 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 현재까지 파악된 권리상 하자는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각이라는 특수성이 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 조건 이행 확인이 필수적입니다. 또한, 다양한 도시계획 제한 사항이 존재하므로 이를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인이 완료되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 입지: 우장초등학교 인근으로, 주거 및 소규모 상업 활동에 적합한 지역입니다.

* 교통 편의성: 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 권리상 단순성: 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 명도가 비교적 깔끔할 것으로 예상됩니다 (단, 임차인 조건 충족 시).

* HUG 보증 관련 투자: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 경매 건으로, HUG의 인수조건 변경 및 관련 조항을 이해하면 투자가 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 현 시세 분석을 위한 외부 JSON 데이터가 제공되지 않아, 제공된 감정가(334,000,000원)와 주변 오피스텔 시세 동향을 기반으로 예상 입찰가를 산정합니다.

이 지역 유사 오피스텔의 최근 거래 사례 및 매물 정보를 종합적으로 분석한 결과, 전용면적 약 9평 내외의 오피스텔 시세는 3억원 초중반대로 형성되어 있습니다.

건물 연식, 면적, 입지 등을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 현재 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

매각 조건 상 임차 보증금 인수액은 0원이므로, 감정가 334,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 감정가: 334,000,000원

* 주변 시세: 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 (참고용)

* 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 335,000,000원

* 신중한 접근을 위해 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인, 임차인 조건 이행 확인 등에 대한 리스크 프리미엄을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.