나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14079 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 내 제8층 제802호로서, (사용승인일 : 2021.07.08) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 화장실1 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차, 무인택배함 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 전형진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14079 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제8층 제802호

건물용도: 오피스텔

건축년도: 2021년 7월 8일 사용승인

해당층/총층수: 8층 / 12층

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

건물면적 (전용면적): 25.31㎡ (약 7.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 259,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 제한이 적용됩니다. 특히, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역에 해당하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한 사항으로는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)으로 외국인 등 특정 대상에게 적용되며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)으로 아파트 거래 시 적용되며, 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 박은식 외 2명

* 공유자전부이전: 김동현 (매매)

* 주택임차권: 전형진 (보증금 271,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (10,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (271,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전형진 주택임차권 승계)

보증금: 271,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 9일

확정일자: 2021년 8월 13일

배당신고일자: 2023년 9월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 본 임차인은 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

* 임차인: 최영석

보증금: 3,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025년 12월 31일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026년 2월 23일

대항력: 없음

비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 실제 계약 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경14079)입니다. 이에 따라 임차인 전형진(주택도시보증공사 승계)의 주택임차권 및 그 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 주택도시보증공사가 임차인으로서 가지는 보증금 반환 채권에 대한 포기 및 임차권 등기 말소 조건 이행 여부가 중요합니다. 임차인 최영석의 경우, 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특성

본건이 소재한 '미림에이클래스'는 2021년에 준공된 오피스텔로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주변으로는 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

제공된 정보에 따르면, 2025년 6월 30일에 본건과 유사한 건물(미림에이클래스)의 오피스텔이 279,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 해당 거래는 약 29.71평 (약 98.05㎡) 면적 기준으로 이루어졌습니다.

4.3. 가격 분석

본건의 감정가는 259,000,000원이며, 최근 거래된 유사 물건의 가격이 279,000,000원임을 감안할 때, 시세 대비 경매 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이를 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

본건은 오피스텔로, 내부에는 방 2개와 화장실 1개가 포함된 구조로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 기계식 주차 시스템과 무인 택배함 등의 편의 시설도 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건이 속한 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주변의 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 이용하는 데 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 이행

주택도시보증공사(HUG)의 임차권 인수 조건에 따라, 매수인은 HUG가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건의 명확한 이행 및 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래계약허가구역

본건 소재지가 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25). 경매 낙찰 시 관련 법규에 따라 취득 허가를 받아야 할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 절차 이행이 필요합니다.

6.3. 미래 전입일자 임차인

임차인 최영석의 전입일자가 2025년 12월 31일로, 현재 시점보다 미래의 날짜로 기재되어 있습니다. 비록 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 임대차 관계 및 향후 발생 가능한 분쟁 소지에 대한 주의가 요구됩니다.

6.4. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 경매 물건으로, 다른 담보물건과의 관계 및 채권/채무 구조를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 금천구 독산동의 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 HUG의 조건부 인수 조건이 존재하나, 이는 매수인에게 유리하게 작용할 수 있는 조건으로 해석됩니다. 다만, 토지거래계약허가구역 지정 및 미래 전입일자를 가진 임차인의 존재 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격: 259,000,000원의 감정가는 최근 거래 사례(279,000,000원)보다 낮아, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* HUG 조건부 매각: HUG의 조건부 매각 내용은 매수인의 권리 확보 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 소형 평형: 25.31㎡(약 7.66평)의 전용면적으로 1~2인 가구 또는 투자용 소형 임대 수익 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원이며, 최근 유사 면적의 거래 가격은 279,000,000원입니다. 본 건물의 전용면적(25.31㎡)에 최근 거래 단가(약 9,390,744원/㎡)를 적용하면 약 237,860,000원이 산출됩니다.

권리 관계상 HUG의 조건 이행이 필수적이며, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 최근 거래가를 상회하지 않는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

따라서, 예상 입찰가를 265,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.