나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14074 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 "영등포현대프라자아파트" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 "트리베카" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 영등포시장역 (지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층건(사용승인일: 2021.06.20.)중 제3층 제803호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 트리베카 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "트리베카" 북측으로 영중로24길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14074 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 381,000,000원 (삼억팔천일백만원)

토지 면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

건물 면적: 36.28㎡ (약 10.98평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 소재하며, "영등포현대프라자아파트" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건이 속한 "트리베카" 건물 북측으로는 영중로24길이 접해 있습니다.

특히, 영등포시장역까지 도보 3분 거리로 매우 가깝습니다.

* 건물 개요

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제8층 제803호입니다.

사용승인일은 2021년 6월 29일입니다.

건물 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호입니다.

본건 건물(A동)의 연면적은 약 2,725.72㎡이며, 건폐율은 43.62%, 용적률은 345.51%입니다.

총 12층 규모의 건물이며, A동에는 총 35세대(전유부 기준 49세대)가 있습니다.

* 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, "트리베카" 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 도시계획 및 건축 관련 규제를 적용받고 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 18일 접수된 구정임의 가압류 결정(2022카단201436)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

* 등기부 현황 및 인수 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

- 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (갑4)

- 소유권이전 (갑5)

- 주택임차권 (을1): 권리자 홍주경, 권리금액 365,000,000원. 본 임차권은 말소 예정이나, '주의사항'에 따라 매수인에게 인수될 수 있는 조건이 있습니다.

- 가압류 (갑6): 구정임, 15,000,000원. 말소 기준 권리

- 가압류 (갑7): 권경애, 20,000,000원.

- 압류 (갑8): 동작세무서장

- 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 365,000,000원 (본 경매 사건)

등기부채권 총액은 400,000,000원입니다.

* 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 주택도시보증공사 (홍주경)

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-14

확정일자: 2021-12-17

배당신고일자: 2023-11-14

대항력: 없음 (단, '주의사항' 및 '특이사항' 참조)

주요 권리 분석 사항:

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 임차보증금 365,000,000원에 대한 권리를 가집니다.

하지만, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 임차보증금 잔액을 직접 인수하지 않으며, HUG 측의 협조 하에 임차권이 말소될 것임을 의미합니다. 그러나 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액에 대한 법적 책임을 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의사항에 명시된 조건이 이행될 경우)

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 영등포동5가는 영등포시장역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역입니다.

주변에 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

지하철 5호선 영등포시장역과의 접근성이 좋다는 점은 유동인구 확보 및 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소입니다.

오피스텔 및 업무시설 용도로 지정되어 있어 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

건축물대장에 따르면, 본 건물(트리베카)은 오피스텔 및 다세대주택으로 복합 사용되고 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 주변 환경

본건은 영등포동5가에 위치하여 영등포 시장 상권과 인접해 있으며, 각종 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기에 편리한 입지입니다.

인근에 병원, 학교, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요)

신세계백화점 타임스퀘어점 등 대형 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

* 건물 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 조건의 불확실성

가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 인수 조건입니다.

매각 조건 상 매수인은 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 이 조건이 명확히 이행되는 것이 중요합니다. HUG가 임차권을 양도받고 경매를 신청한 경우, 매수인이 미배당금을 인수하는 여부는 HUG의 절차와 협조에 달려 있습니다. HUG 측의 협조가 원활하지 않거나 조건 이행에 문제가 발생할 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액에 대한 법적 책임을 부담해야 할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 경매 진행 전 HUG 측과의 협의 내용 및 조건 이행 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이

내부 구조가 집합건축물대장 등본상의 도면이나 외부 관찰과 다소 상이할 수 있습니다. (예: 발코니 확장 등)

이는 현황 조사 시 확인이 필요하며, 낙찰 후 원상 복구 의무 등이 발생할 수도 있습니다.

* 기타 고려사항

토지이용계획상 다양한 제한사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재합니다.

이러한 규제들은 향후 건물 이용 및 재건축 등과 관련하여 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 직접 확인이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 위치한 신축급 오피스텔로서, 지하철 5호선 영등포시장역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물이며, 면적 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다.

그러나 가장 중요한 검토 사항은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차 보증금 365,000,000원에 대한 인수 조건입니다.

매각 조건 상 매수인은 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 이 조건이 명확히 이행되는 것이 중요합니다.

이러한 권리 관계를 명확히 파악하고, 실제 인수되는 비용(또는 포기해야 하는 권리)을 정확히 계산한다면, 본건은 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지

지하철 5호선 영등포시장역 도보 3분 거리의 초역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 매우 편리합니다. 이는 오피스텔 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 신축 건물 가치

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 내부 시설이 양호하고 관리 상태도 좋을 것으로 예상됩니다.

* 영등포 지역 개발 잠재력

영등포 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 진행되고 있는 곳으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 381,000,000원입니다.

제시된 '주의사항'에 따라 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차보증금 365,000,000원은 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 원칙적으로 매수인이 직접 부담해야 할 보증금은 없습니다.

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

본건과 유사한 '트리베카' 오피스텔의 경우, 2024년 8월 기준 36㎡ 매물이 3억 5천만원에서 3억 8천만원 선에서 거래되었습니다. 또한, 영등포시장역 인근 오피스텔은 전용면적 10평당 약 2억 5천만원 ~ 3억원 수준의 시세를 형성하고 있으며, 본건의 약 10.98평(36.28㎡) 기준 시세는 약 3억 3천만원 ~ 3억 9천만원으로 추정 가능합니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로, 감정가 3억 8,100만원을 기준으로 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. HUG 인수 조건 변경 사항을 고려하더라도, 실질적인 인수 비용이 발생하지 않는다고 가정할 때, 현재 시장가치 대비 낙찰가율 80% ~ 90%를 적용해 볼 수 있습니다.

- 80% 적용 시: 약 304,800,000원 (삼억사백팔십만원)

- 90% 적용 시: 약 342,900,000원 (삼억사천이백구십만원)

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 305,000,000원 ~ 343,000,000원 범위에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재 시점의 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 최신 시세 조사를 완료하고, HUG 관련 조건 이행 가능성을 최종 확인한 후, 본건의 투자 가치를 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.