나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14097 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘영서초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 구로디지털단지역(지하철 2호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건 내 제5층 제503호로서 (사용승인일 : 2021.03.04.) 외 벽 : 석재 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1, 2 공히 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14097 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 개요

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제503호

* 건물명: 도무스캠프

* 용도: 오피스텔

* 사용승인일: 2021년 3월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

* 건물면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

* 총 건물 연면적: 1250.31㎡ (약 378.14평)

* 대지권 면적: 360.29㎡ (약 108.99평) - 이는 건물 전체 대지 면적이며, 본건 구분건물의 토지 지분입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 255,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울시 구로구 구로동 소재 '영서초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 인근에 구로디지털단지역(지하철 2호선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 차량을 이용한 건물 내 진·출입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건축 구조 및 상태

* 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상9층 건물로, 본건은 그 중 제5층 제503호에 해당합니다.

* 외벽은 석재 타일로 마감되었으며, 창호는 새시로 구성되어 있습니다.

* 건물 내에는 통상의 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 해당 토지는 인접 필지와 함께 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권 보존(조정식) 후 소유권 이전(정연수)되었습니다.

* 주택임차권(김은영/주택도시보증공사)이 등기되어 있으나, 말소 예정 권리에 해당합니다.

* 가압류(주택도시보증공사)가 말소기준권리이며, 강제경매(주택도시보증공사)가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김 )

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 28일, 확정일자: 2021년 6월 10일, 배당신고일자: 2023년 8월 1일

* 중요: 본 임차인의 대항력은 없습니다. (대항력: 없음)

* 물건명세서에 명시된 주의사항에 따라, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 따라서, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (부산지방법원 2023카단106171)입니다.

* 본 매각으로 인해 선순위 주택임차권 및 기타 압류, 가압류 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (등기부상 지상권은 없으므로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

4.1. 지역 특성

* 본건은 구로디지털단지역 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 업무시설과 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 구로디지털단지역을 중심으로 형성된 지역으로, 다양한 상업, 업무, 금융, 편의시설 이용이 편리합니다.

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 영서초등학교가 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 구로디지털단지역 역세권으로서 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 기타 생활 환경

* 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.1. HUG 관련 조건

* 임차인(주택도시보증공사)과 관련된 매각 조건(임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)의 구체적인 이행 절차 및 필요 서류를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 비록 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없으나, 명시된 조건을 이행해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 해당 물건은 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법규상 제한 사항이 존재합니다. 자세한 내용은 토지이용계획 확인을 통해 숙지해야 합니다.

7.1. 본건의 특징 요약

* 본건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 구로디지털단지역 역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 임차인 인수 부담이 없는 권리 관계가 특징입니다.

7.2. 매수인의 고려사항

* HUG와 관련된 매각 조건을 충족하기 위한 절차를 상세히 파악하고 준비해야 합니다.

* 향후 해당 지역의 발전 가능성, 공실률 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8.1. 입지 강점

* 구로디지털단지역을 중심으로 한 업무지구 및 주거 배후 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축 건물로 초기 관리비 부담이 적고 즉시 임대 또는 사용이 가능합니다.

8.2. 시세 대비 메리트

* (시세 분석 결과에 따라 작성 예정)

9.1. 시세 분석

* 구로동 및 구로디지털단지역 인근의 유사 면적(약 29㎡) 오피스텔 실거래가는 2억 3천만원에서 2억 8천만원 선에서 형성되고 있습니다.

* 본건은 2021년에 준공된 신축 건물로, 현재 주변 시세 범위 내에서 감정가가 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 인수 보증금 제외 산정

* 본 건은 권리 분석 결과, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

* 감정가: 255,000,000원

* 주변 시세: 230,000,000원 ~ 280,000,000원

* 본건은 인수 보증금이 없으나, HUG 관련 조건 이행 및 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 2억 3천만원 ~ 2억 5천5백만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사와 경쟁 입찰 상황을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.