나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52406 [1] 서울특별시 마포구 연남동 361-10 라센트라 연남 103동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 "경성중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "가좌역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2022.06.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, CCTV, 현관보안설비, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12), 철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52406 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 연남동 361-10 라센트라 연남 103동 5층501호

건물명: 라센트라 연남

동/호수: 103동 5층 501호

토지면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물면적 (전용면적): 48.83㎡ (약 14.77평)

감정가: 769,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 6월 27일

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 마포구 연남동 "경성중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. "가좌역(경의중앙선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 대상 물건은 남서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제501호입니다.

* 마감: 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, CCTV, 현관보안설비, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 철도(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.; 아파트 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.)

2. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 연남동은 최근 젊은층을 중심으로 트렌디한 상권으로 발전하고 있으며, 독특한 상점, 카페, 음식점 등이 밀집해 있습니다.

* 인근 가좌역과 경의선 숲길 공원 등은 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* "라센트라 연남"(동일 건물, 2022년 준공) 48.83㎡, 4층이 2026년 7월 2일 647,000,000원에 직거래되었습니다.

* "한숲빌라"(2012년 준공) 45.88㎡, 4층이 2026년 7월 3일 520,000,000원에 거래되었습니다.

* "한숲"(2010년 준공) 73.34㎡, 4층이 2026년 7월 3일 690,000,000원에 거래되었습니다.

* 신축 건물인 "라센트라 연남"의 최근 실거래가는 향후 시세 형성의 중요한 기준이 될 것입니다.

3. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: "경성중학교" 북측 인근에 위치하며, "상대보호구역"에 해당합니다.

* 교통: 가좌역(경의중앙선) 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025년 12월 22일, 채권액: 570,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 10번 구분지상권 설정 등기가 있습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으며, 물건의 이용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 570,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 24일

* 확정일자: 2022년 10월 17일

* 배당신고일자: 2024년 11월 01일

* 대항력: 없음.

* 특이사항: 본 경매 물건은 HUG 인수조건 변경, 별도등기 사항이 있으며, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으며, 명시된 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 부과되어 있어 인수할 보증금은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

* "별도등기" 및 "HUG 인수조건 변경": HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로서 경매를 신청한 복잡한 권리관계가 존재합니다. "별도등기" 사항에 대한 구체적인 내용과 HUG 인수 조건의 정확한 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리": 토지 을구 10번 구분지상권 설정 등기는 반드시 확인해야 할 중대한 인수사항입니다. 이 권리가 물건의 이용에 제약을 가하는 경우, 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 "철도(저촉)" 및 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역": 해당 지역은 철도 보호 구역에 포함되며, 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역에 속해 있어 향후 재건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래 허가가 필요하며, 이는 향후 매각 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인 보증금 관련: 임차인(HUG)은 대항력이 없으나, 명시된 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기를 조건으로 합니다. 이 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 연남동의 신축 건물(2022년 사용승인)로 입지 및 건물 컨디션이 우수합니다. 특히, 동일 건물 내 유사 면적의 실거래가가 존재하여 시세 파악에 도움이 됩니다. 그러나 "별도등기", "HUG 인수조건 변경", 그리고 가장 중요한 "매각으로 소멸되지 않는 구분지상권"과 같은 복잡한 권리 관계가 존재하여 경매 참여 시 각별한 주의가 요구됩니다. 특히 구분지상권의 내용은 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세히 파악해야 하며, 이 부분이 물건의 가치에 미치는 영향을 신중히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지와 신축 건물: 연남동이라는 선호 지역에 2022년에 준공된 현대적 건물로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금은 없습니다.

* 합리적인 실거래가 비교: 동일 건물 내 최근 거래 사례를 통해 비교적 명확한 시세 파악이 가능합니다.

* 대중교통 접근성: 가좌역 및 버스정류장 인접으로 교통이 편리합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 769,000,000원입니다.

동일 건물 "라센트라 연남" 48.83㎡, 4층이 2026년 7월 2일 647,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

5층이라는 점을 감안하여 4층 거래가 대비 소폭 상승분을 적용하고, 현재 시장 상황 및 물건의 잠재적 리스크(특히 구분지상권)를 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 670,000,000원 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 현 시점에서의 추정치이며, 권리관계 상세 분석 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.