나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14064 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡8동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2호선, 5호선 까치산역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 루미힐스 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2021.11.25) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 남서측 하향 완경사지대에 위치한 '세장형'의 토지로서, 현황 '다세대주 택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

153-4번지, 153-21번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항 ), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표 면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 . 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약 에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 박지혜의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14064 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

* 건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

* 감정가: 319,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 소재지 및 건물 정보

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* 상세 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4, 루미힐스 제4층 제402호

* 건물명: 루미힐스

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2021년 11월 25일

* 층수: 지상 5층 건물 중 해당 층 4층

* 전유면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

1.2. 토지 정보

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* 토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.3. 감정가 및 매각 정보

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* 감정평가액: 319,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산강제경매

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡8동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 있어 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 주변 도로

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* 본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 강서세무서장의 압류 등기 (2023년 3월 13일)가 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

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* 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(박지혜), 가압류(주택도시보증공사), 압류(강서세무서장, 보령세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

3.4. 임차인 현황

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* 김도건: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-24, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(박지혜): 보증금 320,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-05, 확정 2022-03-18, 배당 2023-11-07, 대항력 없음. (단, HUG 인수조건 변경으로 매수인은 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각됨)

* 황성은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-23, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금

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* 임차인 현황상 모든 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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* 본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 대표적인 주거지역입니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시세

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* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 현재 인근 다세대주택의 실거래가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2019년식, 4층, 19.98㎡(약 6.04평)의 '더원' 빌라가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,576만원, 1㎡당 약 10,810,810원 수준입니다.

* 1986년식, 2층, 37.44㎡(약 11.33평)의 빌라가 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2002년식, 3층, 37.56㎡(약 11.36평)의 '시원그린빌'이 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(29.00㎡, 2021년식, 4층)의 감정가는 319,000,000원이며, 이는 최근 가장 유사한 조건(2019년식, 4층, 19.98㎡)의 거래 사례(216,000,000원)와 비교 시, 면적 증가율(약 45%) 대비 가격 상승률이 약 47.7%로 유사한 시장 가격 수준을 반영하고 있음을 알 수 있습니다. (㎡당 약 10,810,810원 적용 시, 29㎡ 기준 약 313,512,610원)

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

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* 인근에 초, 중, 고등학교 및 유치원 등 교육시설 이용이 가능합니다. (구체적인 학교명은 별도 확인 필요)

5.3. 교통시설

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* 지하철 2호선 및 5호선 까치산역까지 도보 이용이 가능한 거리입니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. HUG 인수조건

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* 임차인 박지혜(주택도시보증공사)와 관련된 특수한 인수조건이 명시되어 있습니다. 낙찰자는 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 합니다. 이는 명도 과정에서 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 지구지정

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* 본 토지는 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

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* 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년식)의 다세대주택입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 역세권에 해당합니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 단순한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특수 매각 조건은 명도 및 소유권 이전 시 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 최근 거래 사례 분석 결과, 감정가 수준의 시세가 형성되어 있으나, 경매 특성상 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 건물(2021년식)로 하자 보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역과 인접한 역세권 입지입니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* HUG 관련 복잡한 조건이 매각으로 해소될 수 있도록 명시되어 있어, 명도 관련 위험이 감소됩니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 319,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장가치는 약 313,512,610원 수준으로 추정됩니다.

* 경매 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 형성되는 경우가 많으며, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 입찰가 범위는 270,000,000원 ~ 300,000,000원으로 예상됩니다.

10. 주변 시설 분석

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* 해당 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 대규모 산업 시설이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 해당 지역은 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 대한 제한이 존재함을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.