나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14029 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-9 에스엠벨리체 제비동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층중 2층 202호로서, 외벽 : 벽돌 타일 및 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 외각공도와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 279-9 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 도로(정비구역등 해제)(접합), 장 애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀 억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12. 31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

임차인 박도연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14029 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-9 에스엠벨리체 제비동 제2층 제202호

물건종별: 도시형생활주택

감정평가액: 238,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

토지지분: 17.097㎡ (약 5.17평)

건물면적: 28.05㎡ (약 8.48평)

건물지분: 28.05㎡ (약 8.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

서울특별시 구로구 개봉동 279-9번지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물 제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어 협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31) 등으로 지정되어 있습니다. 다만, 토지이용계획상 정비구역 등 해제된 부분도 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 강제경매(말소기준권리) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: BOLDZOLBOOT

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-26 (본건 현재 날짜 기준, 이미 경과된 날짜로 해당 임차인은 점유 중일 가능성이 높습니다.)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있어 인수 여부 및 향후 명도에 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박도연)

보증금: 214,200,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음

비고: 본 경매의 채권자로 등기되어 있으며, 임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 임차인 박도연의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 빌라(다세대, 연립)의 거래 사례가 존재합니다.

2026년 7월, 서울 구로구 개봉동 330-8번지 소재 한신빌라(2002년 건축, 전용 51.48㎡)가 250,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,600만원/평 수준입니다.

2026년 7월, 서울 구로구 개봉동 108-5번지 소재 미림빌라(1982년 건축, 전용 61.19㎡)가 250,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 1,350만원/평 수준입니다.

2026년 7월, 경기 광명시 개봉동 342-1번지 소재 파크빌라(1993년 건축, 전용 41.52㎡)가 139,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 1,110만원/평 수준입니다.

4.2. 최근 거래 사례

본건은 2017년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 최신입니다. 그럼에도 불구하고, 본건의 감정가액(238,000,000원, 약 2,806만원/평)은 유사 물건들의 최근 거래 시세(최대 약 1,600만원/평) 대비 상당히 높게 산정된 것으로 판단됩니다. 특히, 전용면적 28.05㎡(약 8.48평) 기준, 가장 유사한 조건(동일 지역, 연식 차이 적음)인 한신빌라(2002년 건축, 51.48㎡)의 거래가액을 본건 면적으로 환산하면 약 135,700,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택입니다. 2017년 12월 사용승인되었으며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

단지 인근에 초등학교가 위치하고 있으며, 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 주변으로 특별한 혐오시설은 인지되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세 차이

본건의 감정가액(238,000,000원)과 제공된 주변 시세 정보를 비교했을 때, 상당한 차이가 존재합니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 본건의 감정가액보다 현저히 낮은 수준으로, 감정가액이 시세를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 예상보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수도 있으나, 감정가액을 기준으로 입찰할 경우 손실을 볼 위험이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

* BOLDZOLBOOT 임차인의 경우, 보증금 0원에도 불구하고 대항력이 존재합니다. 전입일자가 2025년 9월 26일로 이미 경과되었으며, 현재 점유하고 있을 가능성이 높습니다. 보증금이 없다는 점이 특이하지만, 법적으로 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주택도시보증공사(박도연) 관련 조건은 매각으로 인해 임차 보증금 반환 부담이 없도록 하는 취지이나, 명도 및 권리 말소 절차가 매수인에게 원활하게 이전되는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 법규 및 규제

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 일부 지정 기간이 2026년 말까지 이어집니다. 경매 진행 시점 및 매수인 자격에 따라 허가 절차가 필요할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최신(2017년)이라는 장점이 있으나, 감정가액과 최근 시장 시세 간의 상당한 괴리, 그리고 보증금 0원임에도 대항력을 가진 임차인(BOLDZOLBOOT)의 존재는 본건의 투자 가치를 신중하게 검토하게 하는 주요 요인입니다. 임차인 관련 위험 및 명확한 시세 확인을 위한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2017년)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가액과 실제 시세 간의 차이를 활용하여 저가 낙찰을 통한 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소액 투자용 임대 수익 창출을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가액 238,000,000원 대비 주변 시세가 현저히 낮은 점, 그리고 대항력 있는 임차인(BOLDZOLBOOT)의 존재로 인한 명도 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 거래된 유사 물건(한신빌라, 2002년 건축, 51.48㎡)의 거래가액(250,000,000원)을 본건 면적(28.05㎡)에 비례하여 환산 시 약 136,000,000원 수준입니다. 본건의 건축 연도(2017년)가 더 최신임을 감안하더라도, 감정가액과의 차이가 매우 커 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세를 기준으로 예상되는 입찰가는 대략 150,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 입찰 전, 임차인과의 협상 가능성 및 명도 예상 비용 등을 면밀히 재산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.