나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52414 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 "응암역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조 지붕 지상 8층 건물내 제4층 제402호로, (사용승인일 : 2020.07.31) 외벽 : 치장벽돌, 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사의 세장형 토지로, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2025타경52414 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52414 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 4층402호

용도: 오피스텔

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지지분: 22.505㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 53.92㎡ (약 16.31평)

건물지분: 53.92㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 343,000,000원

건축물 사용승인일: 2020년 7월 31일

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 8층

본건 호수: 4층 402호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선 "응암역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항은 별도 확인 필요)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경52414)이며, 접수일자는 2025년 12월 23일입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을4: 주택임차권 (서준호, 2023-08-07 접수)

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2021-07-16 접수)

3.3. 인수 또는 존치되는 권리

별도로 명시된 인수 또는 존치되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 사용자: 서준호)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-16

* 확정일자: 2021-05-17

* 배당신고일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을4)으로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.5. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 및 소유권 관련 등기가 존재하여 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 매수인에게 보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 은평구 신사동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 인근에 주민센터 등 공공시설이 있어 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 지하철 6호선 응암역이 인근에 있어 도심 접근성이 양호하며, 상권 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 신사1동 주민센터, 인근 마트 및 상가 이용 가능

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하나, 상대보호구역 지정 여부 등 상세 확인 필요

* 의료시설: 은평구 내 병원 및 의원 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 구매자는 허가 필요.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 비록 대항력은 없으나, 임차인의 보증금 325,000,000원이 채권자(주택도시보증공사)에게 배당되는 과정에서 일부 잔액이 발생할 경우, 해당 잔액에 대한 반환청구권을 포기해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 이는 매각 결정 과정에서 고려될 중요한 사항입니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 다른 담보물의 상태에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다. (세부 내용은 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 오피스텔로 건물 상태가 양호하고, 지하철역과 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 감정가는 3억 4,300만원이며, 약 16.3평의 전용면적을 갖추고 있습니다. 임차인의 보증금이 높지만 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 관련된 복잡한 임차인 조건은 입찰 전 반드시 명확히 이해하고 넘어가야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 새 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 보증금이 높으나 대항력이 없고, 명도 조건에 따라 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다. 이는 투자금 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 현 시세를 고려 시, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이면서도 대항력 있는 임차인이 없어 매수인의 인수 부담이 적다는 점에서 매력적입니다. 감정가 343,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려했을 때, 보수적으로 접근 시 290,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

현 시세 분석 결과, 유사 오피스텔의 실거래가를 고려하여 305,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 최종 협의 내용, 당일 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.