나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14019 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제10층 제1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제10층 제1005호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 업무시설(오피스텔) 제2종근린생활시설.노유자시설(아동관련시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3.

말소기준권리는 2024년 1월 17일 접수된 구로구(서울특별시)의 압류(갑5)입니다.

본 건의 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 박 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 25일

* 확정일자: 2021년 5월 14일

* 배당신고일자: 2023년 8월 16일

* 대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건의 건물 유형(도시형생활주택/오피스텔)과는 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

다만, 오류동 일대의 최근 실거래가를 통해 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악할 수 있습니다.

최근 거래된 연립 주택(2026년 7월)은 면적 49.22㎡에 350,000,000원에 거래되었으며, 다세대 주택(2026년 7월)은 면적 57.9㎡에 210,000,000원, 면적 74.43㎡에 250,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 83,000,000원으로, 건물 면적 14.06㎡ (약 4.25평)을 고려할 때, 3.3㎡당 약 19,530,000원의 감정가율을 보입니다. 이는 비교적 높은 수준이나, 최신 건축물(2012년 준공) 및 소형 평형이라는 점을 감안해야 합니다.

5.

본 건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 오류초등학교가 인근에 있습니다.

주변에는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통으로는 지하철 1호선 오류동역과 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내로의 접근성이 양호합니다.

제공된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.

주요 리스크 요인으로는 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있어 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

매각의 조건으로 주택도시보증공사(HUG)와 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 필수적이므로, 해당 조건이 충족되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, HUG가 채권자이자 승계인으로서 조건 이행에 협조할 가능성이 높습니다.

건물 자체의 소형 면적(14.06㎡)은 투자 회수나 재매각 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

7.

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 감정가는 83,000,000원입니다.

건물은 2012년에 준공된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 전용면적 14.06㎡ (약 4.25평)입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

오류동역 역세권에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다.

다만, 교육환경보호구역, 토지거래 허가구역 등 일부 토지이용 제한사항에 대한 확인이 필요합니다.

8.

서울 지역의 소형 아파트/도시형생활주택에 대한 투자 수요를 고려할 때, 낮은 감정가로 서울 진입이 가능한 기회를 제공합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 명확하여 인수 시 보증금 관련 위험이 제거되었습니다.

향후 도시형생활주택 및 오피스텔의 수요 증가 시 임대 수익 확보 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9.

예상 입찰가는 감정가 83,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 소형 평형, 신축 연식 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

본 건은 권리상 인수 부담이 없고, HUG 관련 매각 조건이 명확하여 상대적으로 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

경쟁이 치열할 경우를 대비하여 감정가 대비 100%~110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 투자 가치를 고려했을 때, 예상 입찰가는 95,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.