나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2640 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 521-8 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서울지하철 3호선과 6호선이 교차하는 "연신내역" 남서측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 공동주택 4층 중 3층 301호 로서 외벽 ; 몰탈위수성페인트 등 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

다가구주택으로 이용됨 (후첨 내부구조도 참고)

설비내역

주하주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

정방형 일단의 토지로서 공동주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

인접토지 대비 등고평탄하고 북서측으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 다세대, 기간: 2025.8.26.-2026.8.25.)) 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2640 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 521-8, 3층 301호

* 건물명: 대진아트빌

* 토지 면적: 46.76㎡ (약 14.14평)

* 건물 면적 (전용): 82.41㎡ (약 24.93평)

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 건축 연도: 2003년 (사용승인일 2003.05.21)

* 감정가: 321,000,000원 (삼억이천일백만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리은행

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 갈현동 소재. 서울지하철 3호선과 6호선이 교차하는 연신내역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

* 도로: 인접 토지 대비 등고평탄하고 북서측으로 소로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020년 9월 16일 접수, 채권금액 187,000,000원). 본 경매는 위 근저당권에 기한 임의경매로 진행됩니다. 등기부상 해당 근저당권은 '말소'로 표기되어 있으나, 이는 통상 경매 완료 후 채권 소멸 및 등기 말소 절차를 의미하는 것으로 해석됩니다.

* 임의경매개시결정: 우리은행 (2025년 12월 22일 접수, 채권금액 180,734,937원).

* 총 등기부채권액 (추정): 187,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 본건은 연신내역 인근의 배후 주거지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재하고 있어 지역 내에서의 주택 공급 및 수요가 일정 수준 유지되고 있습니다.

* 근린생활시설 및 학교가 인근에 있어 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 연신내역(3, 6호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 교육: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. (상대보호구역으로 지정되어 있으므로 최종 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 다세대, 기간: 2025.8.26.-2026.8.25. / 허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.) 낙찰 시 본인이 해당되는지 여부 및 허가 절차 필요성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법, 위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 위와 같은 다수의 도시계획법규 및 법률에 따른 행위 제한이 존재할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (현재 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 건축 연도: 2003년식으로 신축 건물은 아니므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 현재 지도 검색 상 본건 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 상세한 주변 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 연신내역 인근에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 감정가는 3억 2,100만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적 및 연식 대비 조금 더 높은 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

* 토지거래허가구역 지정, 다양한 법규상 제한사항, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 연신내역 역세권 입지로 향후 개발 가능성 및 교통 편의성 우수합니다.

* 실사용 면적(약 24.93평) 대비 감정가 및 최근 실거래가 비교 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 현재 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 위험이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 321,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 2001년식, 71.91㎡ 물건이 33,000만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산 시 본건(82.41㎡)의 가치는 약 37,800만원 수준으로 추정됩니다.

* 1994년식, 46.47㎡ 물건의 경우 23,500만원에 거래되어 ㎡당 단가가 더 높게 나왔으나, 면적 차이를 고려해야 합니다.

* 고려사항:

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 감안할 때, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.