나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52446 [1] 서울특별시 은평구 응암동 110-21 제이더블유타워2 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2026.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "6호선 응암역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상9층 건물(사용승인일:2014.07.28) 내 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(원룸형다세대)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 3m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52446 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 110-21 제이더블유타워2 7층703호

용도: 도시형생활주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 응암역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남서측으로 약 3m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울서부지방법원의 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리(갑4, 강제경매)는 2025년 12월 26일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다.

을구 3번의 주택임차권(김 , 보증금 135,000,000원, 전입 2020.04.13)은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 응암동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 아파트, 다세대주택이 밀집해 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

주변 지역의 다양한 상업 시설 및 교통 여건은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 지상 9층 건물 중 7층 703호입니다.

사용승인일은 2014년 07월 28일로, 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 전체에는 다세대주택(도시형생활주택/원룸형) 및 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31., 대상: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대 및 아파트). 이는 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

공동담보 물건으로 설정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 응암동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리한 입지입니다.

2014년 준공된 건물로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되며, 권리분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점은 향후 매매 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 채무가 없습니다.

비교적 신축 건물로 내부 상태 및 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

주거 지역 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원

최근 주변 시세 및 본건의 건물 연식, 입지 조건, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 10~15% 정도의 할인율을 적용한 118,000,000원 ~ 124,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택이 최근 29,000만원 ~ 27,800만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 비교 대상 면적과 연식의 차이가 있습니다. 본 건의 면적(16.11㎡)과 감정가(138,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근 시, 120,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.