나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14100 [1] 서울특별시 영등포구 양평동5가 121-7 선유도리버빌 제씨동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2026.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 "당산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공업시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "선유도역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물내 제5층 제501호로서 (사용승인일자: 2015. 3. 31.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-22) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경14100 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14100 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동5가 121-7 선유도리버빌 제씨동 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 264,000,000원

토지면적: 15.82㎡ (약 4.79평)

토지지분: 15.82㎡ (약 4.79평)

건물면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

건물지분: 24.87㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일자: 2015년 3월 31일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 양평동5가에 소재하며, "당산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공업시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "선유도역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. 등기부상 을구의 주택임차권(이준선) 역시 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 비고란에 '-'로 되어 있어 현재 등기부상 존재하는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강기영

보증금: 1,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자: 2024년 09월 10일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 03월 27일

대항력: 없음

권리분석: 확정일자가 없고 대항력이 없어 소액임차인으로서의 최우선변제권 또는 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이준선)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 04월 21일

확정일자: 2020년 03월 26일

배당신고일자: 2023년 11월 29일

대항력: 없음

권리분석: 주택임차권 등기가 등기부등본에 을7로 기재되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 본 물건은 임차인 이준선 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 추가적인 보증금 부담 없이 명확한 권리 상태를 확보할 수 있다는 점에서 긍정적이나, 해당 조건의 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 영등포구 양평동5가는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공업시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 용도의 시설들이 공존하고 있습니다.

* 주변 시설: 지하철 9호선 선유도역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 당산초등학교가 근거리에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 상권 잠재력: 선유도역 주변 지역은 서울시에서 매력적인 상권으로 육성 중이며, 특색 있는 상점들이 형성되어 있어 잠재력이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 9호선 선유도역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 우수합니다. 다양한 노선의 버스도 이용 가능합니다.

* 주변 시설: "당산초등학교"가 인근에 있으며, 선유도공원 및 한강공원과 같은 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 공업시설이 혼재하는 점은 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 이준선 및 주택임차권 승계인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 명확한 권리 확보에 유리하나, 해당 조건의 실질적인 이행 여부 확인이 필수적입니다. 조건 미이행 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 낮은 전용면적: 건물 면적이 24.87㎡ (약 7.52평)으로 다소 협소하여, 1~2인 가구에 적합한 규모입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 도시계획법상의 규제가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 9호선 선유도역과 가까운 역세권에 위치하며, 당산초등학교 및 공원 등 생활 편의시설과 자연 환경을 모두 갖춘 입지입니다. 2015년에 준공된 다세대주택으로 건물 상태는 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 특히 HUG(주택도시보증공사)와의 조건부 매각으로 인해 임차인 관련 추가 부담 없이 명확한 권리를 인수할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 임차인 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 철저한 이행 확인은 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 선유도역을 통한 서울 도심 및 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다.

* 쾌적한 주거 환경: 선유도공원, 한강공원 등 녹지 공간이 인접하여 휴식 및 여가 활동에 용이합니다.

* 명확한 권리관계: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 추가적인 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. (단, 조건 이행 여부 확인 필수)

* 낮은 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례를 분석할 때, 본건의 감정가가 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대 주택은 평당 약 3,400만 원에서 4,500만 원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건은 건물 전용면적 7.52평(24.87㎡)에 감정가 2억 6,400만 원으로, 평당 약 3,510만 원 수준입니다. HUG 인수조건으로 인해 임차인 관련 추가 부담이 없다는 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있습니다.

유사 면적대의 거래 사례를 고려할 때, 가장 작은 면적(9.02평)의 매매가가 3억 1,000만 원인 점을 감안하면, 본건은 이보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

하지만 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받기 위한 경쟁이 예상되므로, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 7,000만 원 ~ 3억 원

(인수 보증금 합계: 0원. 상기 입찰가 산정 시 임차인 관련 추가 인수 보증금은 고려되지 않았습니다.)

이는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 향후 시세 변동 가능성 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.