나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14042 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1066-17 한스아이빌 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "화곡역(지하철5호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2018.09.20) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 대상물건 베란다에 소재하고 있는 제시외건물 ‘ㄱ’(패널조 등, 주거용 등, 약 8.8㎡)은 건축물대장 상 "위반건축물"(주택과-24682(2020.06.29.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축])로 등재되어 있는 바 구조, 사용자재, 시공정도 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였고, 원상회복 관련하여 "이행강제금" 등이 부과될 수 있으니 경매진행 및 참여시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본내역

3. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14042 (1)

4. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1066-17 한스아이빌 제6층 제602호

5. 용도: 도시형생활주택

6. 감정가: 289,500,000원

7. 경매구분: 부동산강제경매

8. 채권자: 박OO

9. 면적 정보

10. 토지 면적: 16.32㎡ (약 4.93평)

11. 토지 지분: 16.3158㎡ (약 4.93평)

12. 건물 면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

13. 건물 지분: 29.97㎡ (약 9.06평)

14. 건물 제시외 면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

15. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

16. 입지조건

17. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

18. 교통 및 도로 접근성

* 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, "화곡역(지하철 5호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 대상 물건은 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

19. 권리분석

20. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 장혜옥 외 1명 (2018-10-15)

* 가압류 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2022-11-01, 175,000,000원)

* 주택임차권: 박은비 (2024-05-23 등기, 인수, 195,000,000원, 전입 2019-02-18, 확정 2018-12-04)

* 강제경매: 박은비 (2025-12-24 등기, 말소, 195,000,000원)

21. 임차인 분석 (대항력, 인수 여부)

* 임차인: 박은비

* 보증금: 195,000,000원

* 전입일자: 2019-02-18

* 확정일자: 2018-12-04

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 물건명세서상, 임차인 박은비는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 임대차보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

22. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 370,000,000원

23. 상권 및 생활정보

24. 주변 상권 및 이용 현황

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

25. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 9월 20일에 사용승인을 받았습니다.

* 건물은 7층 중 제6층 제602호이며, 전용면적은 29.97㎡입니다.

* 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 제반 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.

26. 잠재적 리스크

27. 임차보증금 인수 리스크

* 임차인 박은비의 보증금 195,000,000원에 대해 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

28. 위반건축물 관련 사항

* 대상 물건 베란다에 소재한 제시외 건물(약 8.80㎡)은 건축물대장상 "위반건축물"(주택과-24682(2020.06.29.)호, 무단증축)로 등재되어 있습니다.

* 이에 따라 원상회복 관련하여 "이행강제금" 등이 부과될 수 있으며, 경매 진행 및 참여 시 유의하여 재확인해야 합니다.

29. 토지이용계획 및 제한사항

* 대상 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 외국인 등 대상자에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

* 추가적으로 상대보호구역, 수평표면구역, 가축사육제한구역에 해당하여 관련 법률에 따른 확인이 필요합니다.

30. 혐오시설 유무 (확인 결과)

* 제공된 정보 및 관련 자료상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

31. 종합 의견

32. 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 5호선 화곡역 인근에 있어 역세권의 장점을 가집니다. 2018년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있다는 점과 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 가능성은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 공항 관련 지구 지정, 토지거래허가구역 등 여러 행위 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 확인, 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

33. 투자 포인트

34. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용 가능.

35. 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 연식이 짧음.

36. 소형 면적: 1~2인 가구의 수요에 적합한 면적.

37. 예상 입찰가

38. 감정가: 289,500,000원

39. 최근 매매 사례:

* 2026년 7월, 19.98㎡(약 6평) 다세대주택, 4층, 2019년식, 216,000,000원

* 2026년 7월, 37.44㎡(약 11.3평) 다세대주택, 2층, 1986년식, 150,000,000원

* 2026년 7월, 37.56㎡(약 11.4평) 다세대주택, 3층, 2002년식, 160,000,000원

40. 분석:

* 본건(29.97㎡, 약 9.06평, 2018년식)은 비교적 신축에 해당하며, 최근 거래된 19.98㎡(2019년식) 물건의 실거래가(216,000,000원)를 참고할 때, 본건의 시장가치는 감정가(289,500,000원)보다 낮게 평가될 가능성이 있습니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박은비의 보증금 195,000,000원 전액 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금을 인수해야 한다면, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 195,000,000원이 되어야 하므로, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 또한, 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 위험이 존재합니다.

* 본 예상 입찰가는 임차인 보증금이 경매 배당 절차를 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다는 가정 하에 산정되었습니다. 이 경우, 위반건축물 리스크 등을 고려하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 검토할 수 있습니다.

* 보수적으로 감정가의 75% 수준으로 접근 시, 약 217,000,000원 내외로 예상해 볼 수 있습니다.

41. 예상 입찰가 (보증금 인수 없을 시): 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. (임차보증금 인수 시에는 입찰가가 대폭 낮아져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.