나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14087 [1] 서울특별시 양천구 목동 318-59 동양홈타운 제지층 제비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목3동주민센터 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건중 지층 비101호로서 외 벽: 인조석 및 드라이비트 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 알미늄새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조) .

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 정방형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약4m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(아파트/ 지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②본건의 공부상 명칭은 비101호이나 현관 및 건축현황도상 표시는 B01호임 ③이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14087 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 318-59 동양홈타운 제지층 제비101호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOOOO

1.2. 면적

* 토지면적: 32.38㎡ (약 9.79평)

* 토지지분: 32.38㎡ (약 9.79평)

* 건물면적(전유면적): 68.81㎡ (약 20.81평)

* 건물지분: 68.81㎡ (약 20.81평)

1.3. 매각 정보

* 감정가: 235,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 목3동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지는 완경사지대에 위치한 정방형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 본건 남동측으로 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 03월 23일에 접수된 예스자산대부의 가압류(갑14)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 강성일 (이름: 강 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 10일

* 확정일자: 2020년 06월 22일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다.)

* 집합건물 등기부 요약상, 강성일의 주택임차권(을11)은 2024년 07월 19일에 접수되었으며, 권리금액은 189,000,000원입니다. 이 권리는 말소 예정이나, '말소: 인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 인수 권리

* 본 물건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인 강성일이 존재하며, 보증금 189,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의 문구가 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

* 최근 매매 사례를 보면, 비슷한 시기에 거래된 다세대주택의 경우 다음과 같습니다.

* 궁전빌라(B동, 1986년 건축): 2026년 5월, 190,000,000원 (36.63㎡, 약 518.7만원/㎡)

* 와이앤비(2022년 건축): 2026년 5월, 265,000,000원 (25.97㎡, 약 1020.4만원/㎡)

* 골든빌(2016년 건축): 2026년 5월, 300,000,000원 (28.47㎡, 약 1053.7만원/㎡)

4.2. 본건과 시세 비교

* 본건은 건물면적 68.81㎡, 1986년 건축, 지하층입니다.

* 최근 거래된 다세대주택들은 비교적 신축이거나 지상층이며 면적이 본건보다 작습니다.

* 본건과 건축년도가 유사한 궁전빌라(B동)의 단가를 적용하더라도, 본건 면적(68.81㎡)으로는 약 3억 5천 7백만원 수준이 됩니다.

* 그러나 본건은 지하층이라는 점과 노후도를 감안할 때, 실제 시세는 궁전빌라 단가보다 낮을 것으로 보입니다. 보수적으로 ㎡당 400만원으로 적용 시 약 2억 7천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

* 현재 감정가 2억 3천 5백만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 임차인 인수 보증금 1억 8천 9백만원을 고려해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 공공시설

* 목3동 주민센터, 목동종합시장, 양천공원 등이 인근에 위치합니다.

* 주변에 염창초등학교, 목동중학교, 등촌고등학교 등 교육시설이 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 대항력 있는 선순위 임차인 강성일의 보증금 189,000,000원은 배당에서 전액 회수되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 상태

* 1986년 건축으로 건물 노후도가 높습니다.

* 지층(B101호)에 위치하여 채광, 습도, 환기 등 주거 쾌적성 측면에서 단점이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 취득 시에는 일반적으로 적용되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 3천 5백만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그의 보증금 1억 8천 9백만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 건물은 1986년 건축으로 노후되었고 지층에 위치하고 있습니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 인수해야 할 임차인의 보증금으로 인해 실제 총 투자 비용은 크게 증가할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 목동 지역의 입지로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있어 명도 부담은 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수분을 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 총 부담액은 '낙찰가 + 인수해야 할 임차인 보증금'이 됩니다. 임차인 강성일의 보증금 189,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

보수적인 시세 추정액(약 2억 7천 5백만원)을 기준으로 할 때, 총 부담액이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

즉, 낙찰가 ≤ 275,000,000원 - 189,000,000원 = 86,000,000원 이 됩니다.

하지만 실제 입찰에서는 경쟁률을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 총 예상 부담액: 289,000,000원 ~ 309,000,000원 (낙찰가 + 189,000,000원)

주의사항: 상기 예상 입찰가는 임차인 강성일이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하고 낙찰자가 보증금 잔액을 인수하는 최악의 경우를 가정한 것입니다. 만약 임차인이 보증금 전액(189,000,000원)을 배당받는다면, 인수되는 보증금은 0원이 되므로 입찰가를 훨씬 높게 산정할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인의 배당 현황을 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.