나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14123 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 457-5 인터시티빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2008.05.21) 외벽: 석재마감 및 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14123 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 457-5 인터시티빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2008년 5월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 203,000,000원

토지면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물면적: 53.24㎡ (약 16.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 생활편의시설

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 인근 학교 및 지하철역 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 및 이전 등기가 경료되어 있으며, 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

말소기준권리: 강서구(서울특별시)의 압류 (2021년 5월 4일 접수)

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 28일

확정일자: 2020년 3월 23일

배당신고일자: 2022년 6월 13일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 존재하나, 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (주의사항 참조)

주의사항: 본 건 매각으로 인해 임차인 김 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. (단, 매각 조건에 따른 임차인의 채권 포기 의무 확인 필요)

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 강서구(서울특별시) 압류 (2021.05.04 접수)

소멸되는 권리: 을3 (주택임차권, 말소), 갑5 (압류), 갑7 (가압류), 갑9 (강제경매) 등 (말소기준권리보다 후순위 권리)

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 170,465,456원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 21일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36 (2019년 준공, 더원) - 전용면적 19.98㎡, 거래가 21,600만원. 평당 약 3,576만원.

* 2026년 7월 16일 거래: 서울 강서구, 서울 양천구 화곡동 504-114 (1986년 준공) - 전용면적 37.44㎡, 거래가 15,000만원. 평당 약 1,324만원.

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11 (2002년 준공, 시원그린빌) - 전용면적 37.56㎡, 거래가 16,000만원. 평당 약 1,408만원.

본건(인터시티빌, 2008년 준공, 53.24㎡)은 2019년 준공된 '더원'보다는 연식이 있고, 1986년, 2002년 준공된 건물보다는 신축입니다.

가장 최근 거래된 2002년 준공 건물(37.56㎡)의 평당 시세(약 1,408만원)를 본건 면적(16.11평)에 단순 적용할 경우, 약 22,670만원 (16.11평 * 1408만원)으로, 이는 본건 감정가(20,300만원)보다 높습니다.

반면, 2019년 준공 건물(19.98㎡)의 높은 평당 시세(약 3,576만원)는 면적 차이 및 건물 신축 연도를 감안할 때 직접 비교가 어렵습니다.

건축물대장상 본건의 건폐율 59.89%, 용적률 198.61%를 고려할 때, 주거 밀집 지역 내에서의 일반적인 다세대주택 수준입니다.

4.2. 건물 특성

본건은 2008년 5월에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 총 5층 건물 중 2층에 위치하며, 전용면적 53.24㎡ (약 16.11평)의 내부 구조를 가지고 있습니다. 총 8세대가 거주 가능한 규모입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북동측 인근에 신정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

화곡동 일대는 상업 지역과 주거 지역이 혼재되어 있어, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다. 대형마트, 병원, 은행 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획상 공항 주변 지역에 속해 있어 원추표면구역 등의 규제가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건은 HUG 인수 조건 변경으로 인해 임차인(김 , HUG)이 매수인에게 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 매각 기일 전 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다. (현재 대항력 없음으로 표시되어 있으나, 조건부 매각이므로 주의 필요)

6.2. 권리관계 관련 리스크

등기부상 다수의 권리 관계가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 말소되지 않는 권리가 있는지 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. (본 자료상으로는 특별히 인수될 권리는 없어 보입니다.)

6.3. 지역 개발 및 규제

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 신축 및 증축 등에 제한이 될 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 2008년식 건물로 신축은 아니지만, 재건축보다는 리모델링이나 임대 수익을 고려하기에 적합한 물건입니다.

특히, HUG 인수 조건 변경으로 인한 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건이 명확히 제시되어 있어, 임차인 관련 리스크는 낮다고 볼 수 있습니다. 그러나 이 조건의 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.

감정가는 최근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 까치산역 인근으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주변에 학교가 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 임차인 관련 인수 조건이 명확하여 명도 리스크가 낮습니다.

* 다세대주택으로서 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

최근 인근 유사 면적 다세대주택 실거래가(2002년 준공, 37.56㎡)는 16,000만원 수준이며, 평당 약 1,408만원입니다. 본 건의 건물면적 53.24㎡ (약 16.11평)에 유사 시세(평당 1,408만원)를 적용하면 약 22,670만원의 잠재적 가치를 가집니다.

또한, 감정가(203,000,000원)는 평당 약 1,260만원으로, 최근 유사 규모 및 연식의 거래가 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 시세 분석을 종합적으로 고려하여, 210,000,000원 을 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.