나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14119 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건 내 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2021-08-17) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가 로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공 항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2 025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금319,000,000원 임대차계약일자 : 2022년2월25일 임차권자 : 김진희

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14119 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제2층 제205호

* 건물명: 웨인씨티

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

* 감정가: 293,000,000 원

* 토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

* 건물면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

* 도로: 본건 동측 및 서측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023-05-18)

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사비에스건설하우징 (2021-08-26)

* 소유권이전: 문지우 (2022-03-11, 매매)

* 주택임차권: 김진희 (319,000,000원) - 말소

* 압류: 영등포세무서장 (말소기준권리) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,023,000,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (319,000,000원) - 말소

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위에 있는 주택임차권, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특수 물건 정보와 "주의사항"에 명시된 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각은 매수인에게 잠재적인 부담이나 복잡성을 야기할 수 있으므로, HUG와의 구체적인 협의 내용 및 임차인과의 최종 합의 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: DELGERDAVAAMUNKHBAT

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: ERDENESARANJARGAL

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-11-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-03-11 (확정일자: 2022-02-25)

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 임대차로 보이며, 대항력은 없으나 "주의사항"에 따라 매수인의 인수 여부 및 임차인의 채권 포기 조건 확인 필요. (HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 물건)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주의사항에 따른 포기 조건 확인 필수)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역으로, 배후 주거 수요와 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

* 잠재적 가치: 주변 지역의 지속적인 개발 가능성과 서울 서남권의 교통 요지로서의 이점 등으로 인해 장기적인 관점에서 임대 수익 또는 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 서울우장초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 건물 상태: 2021년 8월 17일에 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 철근콘크리트 구조이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 주거 및 업무 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 복잡성: "HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특이사항은 HUG가 관련된 채권, 채무 또는 담보 관계에 복잡성이 있음을 시사합니다. 매각 후 HUG와의 최종적인 채권 정산 및 인수 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: "주의사항"에 명시된 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은, 임차인이 HUG로부터 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 잔액에 대한 청구를 포기하는 것을 전제로 합니다. 이는 매수인이 임차 보증금 관련 직접적인 부담을 지지 않을 가능성을 높이지만, HUG의 처리 방향이나 임차인과의 최종 합의 내용에 따라 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 지구 및 규제에 묶여 있습니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용 계획 수립 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 조사 결과, 본건(서울특별시 강서구 화곡동 24-42) 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (2024년 8월 7일 기준 인터넷 검색 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 준공의 신축급 오피스텔로, 감정가는 293,000,000원입니다. 입지적으로 서울우장초등학교 인근에 위치하며, 주상복합지대로서 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다. 교통 여건 또한 차량 및 대중교통 이용 모두 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 보이나, HUG 관련 특수 사항과 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건 등은 면밀한 사전 조사와 법률 검토를 통해 최종 인수 조건을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 임차인의 대항력이 없으나, HUG와의 복잡한 채권 관계를 고려할 때 매수인의 인수 여부 및 조건에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 유지보수 부담이 적고 상품성이 우수합니다.

* 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동은 서울 서남권의 주요 거점 지역으로, 꾸준한 주거 수요 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 권리 관계를 명확히 정리하고 안정적인 임대 수익을 확보한다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 293,000,000원입니다. 최근 서울 강서구 화곡동 일대의 오피스텔 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 8.84평)의 신축급 오피스텔은 3억원 초반에서 3억원 중반대에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 감정가보다 높은 시세가 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 다만, HUG 관련 특수 물건 정보 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해, 현 시세 조사 결과 및 잠재적 리스크를 감안하여 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 예비 조사 결과에 따른 잠정적인 제안이며, 실제 현장 방문, 권리 분석 전문가의 최종 의견, HUG 및 관련 당사자와의 협의 결과에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.