나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14050 [1] 서울특별시 영등포구 당산동3가 563 당산동2차어울림 제102동 제5층 제502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동3가에 소재하는 "영등포구청" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "영등포구청역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2009-11-19) 외 벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측, 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수 도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수 질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계 약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축 법 시행령 별표1))

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14050 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동3가 563 당산동2차어울림 제102동 제5층 제502호

* 용도: 아파트

* 건물명: 당산금호2차어울림아파트

* 건축년도: 2009년 11월 19일

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제사십일차유동화전문

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,140,000,000원

* 토지면적: 43.31㎡ (약 13.1평)

* 건물면적: 84.87㎡ (약 25.7평)

* 전용면적: 84.87㎡

* 분양면적: 84.96㎡

* 토지지분: 43.3079㎡ (약 13.1평)

* 건물지분: 84.8711㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 당산동3가에 소재하며, "영등포구청" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "영등포구청역"이 소재하여 제반 교통여건은 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2019년 10월 10일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 본 경매개시결정 등기를 포함하여, 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 356,626,986원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 577,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-21

* 확정일자: 2023-02-27

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 명시된 권리분석 결과, 낙찰 후 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울시 영등포구 당산동3가에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 영등포구청이 인근에 위치하여 행정기관 및 관련 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

* 지하철 2, 5호선 영등포구청역이라는 더블 역세권 입지는 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인입니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 영등포구청역 및 인근 상업 지역에 마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거지로서 필요한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 본건 인근 지역에 대한 혐오시설(대규모 산업단지, 쓰레기 처리장 등)의 직접적인 존재 여부를 조사하였으나, 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 규제 사항을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(ABS) 등을 통해 경매에 나오는 경우입니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 이러한 특성을 인지하고 있어야 합니다.

* 임차인 보증금: 임차인 이 의 보증금이 5.77억원으로 크나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 원활한 배당을 통한 보증금 회수가 이루어지지 않을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.)을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 당산동의 더블 역세권에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 건축된 지 10년 이상 되었으나, 준공업지역의 입지적 특성과 영등포구청역이라는 뛰어난 교통 편의성은 장점입니다.

* 권리관계는 명확히 정리되며, 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 유동화 물건이라는 점, 임차인의 대규모 보증금(대항력 없음)으로 인한 명도 고려사항, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 지하철 2, 5호선 영등포구청역과 인접하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 주거 편의시설과 더불어 근린생활시설 이용이 용이한 입지입니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 취득 가능성: 감정가가 최근 실거래가 평균보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 8일: 123,000만원 (12.3억원) - 84.9651㎡, 13층

* 2026년 3월 16일: 133,000만원 (13.3억원) - 84.9651㎡, 3층

* 2026년 4월 10일: 120,000만원 (12.0억원) - 84.9651㎡, 1층

* 최근 평균 매매가: 약 12.53억원

* 감정가: 11.4억원

* 본 물건은 5층으로, 최근 거래된 1층(12.0억), 3층(13.3억), 13층(12.3억) 등을 고려할 때 중간 정도의 층에 해당합니다.

* 감정가가 11.4억으로 최근 평균 실거래가(12.53억)보다 낮게 책정되어 있어, 시세보다 유리한 조건에서 입찰이 가능합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 종합적으로 고려했을 때, 최근 실거래가 상단을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 12.5억원 ~ 13.0억원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.