나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경834 [1] 서울특별시 양천구 신월동 59-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 단독주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약8미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래 계약에 관한 허가구역(아파트 / 지정기간 : 2025.10.20~2026.12.31).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반건축물대장상 1989.07.31자로 사용승인을 득한 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경834 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 59-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,404,217,040원

* 토지면적: 195.40㎡ (약 59.1평)

* 건물면적: 247.32㎡ (약 74.8평) + 제시외 건물 6.00㎡ (약 1.8평) = 총 253.32㎡ (약 76.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 형태 및 이용상태: 세장형 토지로서 단독주택 건물부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31)에 해당함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전 이력 확인됨.

* 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2014-10-01, 300,000,000원) 및 추가 근저당권(2015-06-22, 24,000,000원)이 말소되었음.

* 하나은행의 근저당권(2023-07-06, 960,000,000원) 역시 말소되었음.

* 채권자 하나은행의 임의경매개시결정(2025-12-23, 897,370,551원)이 말소되었음.

* 토지 등기부채권 총액은 1,284,000,000원임.

* 건물 등기부상 토지 등기부와 유사한 권리관계가 확인되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 문재영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-21

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택으로, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 주거지역임.

* 최근 인근 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례들을 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 2억 원대에서 3억 원대 후반까지 거래되고 있음. (예: 55.27㎡ 연립 2.1억, 52.41㎡ 다세대 3.02억, 55.56㎡ 다세대 3.29억)

* 다만, 본건은 대지면적 195.40㎡(약 59.1평)의 단독주택으로서, 소형 빌라나 다세대주택과는 비교 가치가 다름.

* 인근 신월동 지역의 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 2023년 10월 기준 40평(132㎡) 건물이 7억 5천만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 건물가 약 1,875만원 수준임.

* 본건의 건물 면적이 약 76.6평임을 감안할 때, 유사한 조건이라면 건물 가치만으로도 약 14억 3천만원 이상을 기대할 수 있음.

* 또한, 약 59.1평의 넓은 토지 지분은 해당 지역의 토지 가치를 고려할 때 상당한 가치를 가질 것으로 판단됨.

* 감정가 14억 4백만원은 이러한 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려한 것으로 보임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "신화중학교"가 인근에 소재하며, 기타 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입도 용이함.

* 교육: 신화중학교를 비롯한 학교 시설이 주변에 위치함. (상대보호구역 해당)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화로 인한 특수성이 있을 수 있으므로, 인수될 권리관계 및 절차에 대한 철저한 확인이 필요함.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 용적률이 높으나, 도로, 공항시설법, 군사시설 보호법 등 여러 제한 사항이 존재하므로 향후 건축 또는 개발 시 반드시 관련 법규를 확인해야 함. 특히 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간이 남아있어 관련 조건 확인이 필요함.

* 건물 노후: 1989년 사용승인을 받은 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 전반적인 노후화 및 보수/개량 필요성이 있을 수 있음.

* 건물 구조: 2층 단독주택이나, 출입문이 4곳(건물 우측 1가구, 건물 뒷편 1가구, 1층 1가구, 2층 1가구)으로 분리되어 있는 현황이 확인되어, 현황과 공부와의 차이 및 불법 건축물 여부 등을 면밀히 조사할 필요가 있음. (제시외 건물 6.00㎡ 포함)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다. 감정가 14억 4백만원은 이러한 입지와 면적을 고려한 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 건물 노후도, 그리고 건축물 현황과 공부상 차이 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 양천구 소재의 넓은 토지를 가진 단독주택으로 희소성 있음.

* 제3종일반주거지역으로 향후 개발 가능성 내포.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 판단될 가능성 있음.

* 주변의 개발 계획 및 교통 호재 등과 연계 시 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,404,217,040원입니다.

주변 단독주택 매매 사례와 토지 가치, 건물 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시세는 감정가 수준 이상을 형성할 가능성이 있습니다. 특히 넓은 토지 면적은 서울 지역에서 높은 가치를 가집니다.

인근 단독주택의 평당 매매가 및 토지 가치를 감안하면, 본 물건의 적정 시세는 감정가와 유사하거나 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 경쟁자들의 성향, 낙찰가율 추이, 그리고 본건의 잠재적 리스크(건물 상태, 제한 사항 등)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매에서 감정가의 80%~120% 범위에서 낙찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본건의 경우 최소 1,123,000,000원 (감정가 80%)에서 최대 1,685,000,000원 (감정가 120%)까지 잠재적인 범위로 볼 수 있습니다.

* 다만, 본건의 가치와 주변 시세를 고려하면, 1,300,000,000원 ~ 1,500,000,000원 사이에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

따라서, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.