나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13931 [1] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "지하철역 오류동역" 북동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공공기관, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층,지상20층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층,지상20층 건물 내 제14층 제1406호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지의 토지로서 공부상 "업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등 건물 부지"로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 공부상 "업무시설, 근린생활시설 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 차량통행 가능한 포장도로(화곡로)와 접하고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 차량통행 가능한 포장도로(경인로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1105 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 화곡동 1105-1 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13931 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1406호

용도: 오피스텔

건축년도: 2023년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 7.29㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.2885㎡ (약 2.21평)

건물면적: 45.46㎡ (약 13.75평) (전용면적)

건물 지분: 45.4611㎡ (약 13.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가액

감정가: 385,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "지하철역 오류동역" 북동측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 혼합 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(오류동역)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로에 접하고 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 인근 지역임을 감안할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 12월 24일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13931)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 260,000,000원

차임: 48,000원

전입일자: 2023-08-21

확정일자: 2023-07-25

배당신고일자: 2026-01-25

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-21

확정일자: 2023-07-25

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리분석 요약

상기 임차인들은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다. 그러나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 해당 임차인들의 보증금이 경매 절차를 통해 전부 변제되거나 소멸될 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수될 보증금이 없다는 점은 반드시 최종적인 법원 매각물건명세서 확인을 통해 재확인해야 합니다. 낙찰자는 임차인과의 관계를 명확히 파악하여 추가적인 법적 분쟁의 소지를 최소화해야 합니다.

3.4. 등기부현황

집합건물 등기부상 갑2, 갑3 권리가 기재되어 있으며, 갑3 강제경매(채권자: 김미란, 권리금액: 235,000,000원)가 말소기준권리가 되어 본 경매와 함께 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 구로구 오류동 일대는 신축 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 주변에 공공기관 및 업무시설도 위치하여 직장인 수요도 예상됩니다. 지하철역 인근이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상20층 건물 내 제14층 제1406호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등이 갖추어진 것으로 추정됩니다.

5.2. 이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중입니다.

5.3. 주변 편의시설

오류동역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 규모가 감정가보다 훨씬 크므로, 임차인 관련 사항은 철저한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공항 인근 제한 사항

본 건이 중요시설물보호지구(공항), 장애물제한표면구역(진입표면)에 속해 있어, 향후 건물 이용이나 증축, 개축 등과 관련된 공항 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

일부 제한지역(과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등)에 포함되어 있어 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계에 대한 상세 정보가 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대차 현황을 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 비교적 우수한 입지와 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 공항 인근 지역이라는 특성상 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 최근 매매 실거래가와 감정가 간의 상당한 차이가 존재하는 점도 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년에 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

8.2. 오류동역 인근 입지

오류동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상업 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

8.3. 경쟁력 있는 가격 가능성

감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점과 대항력있는 임차인의 존재로 인해, 법적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물 내 유사 면적(45.4611㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 7일에 240,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 385,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 존재(총 보증금 520,000,000원, 단 인수 보증금 0원으로 명시)와 공항 인근 지역 제한 사항 등을 고려할 때, 실거래가 수준 또는 그 이상을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

최근 실거래가와 감정가의 괴리, 그리고 권리 분석상의 불확실성을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 270,000,000원

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