나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [1] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제1층 제101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제1층 제101호

건물명칭: (확인되지 않음)

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점, 현황 애견카페 및 업무용)

토지 면적: 68.22㎡ (약 20.6평)

건물 면적: 148.44㎡ (약 44.9평)

감정가: 1,669,000,000원 (16억 6천 9백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일: 2021년 06월 02일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 물건은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 자리하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로: 본건은 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2021.07.21. 접수, 채권액 1,428,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 경매: 채권자 정종록의 강제경매 (2025.12.24. 접수, 채권액 645,123,286원)로 인해 본 경매가 진행되고 있습니다.

총 등기부채권액: 1,428,000,000원 (말소기준권리 기준)으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 진여준: 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2023.03.13. 이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 권리: 본 건의 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

지역 특징: 본 물건이 위치한 독산동은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

주변 상업 시설: 인근에는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 복합적으로 구성되어 있으며, 다양한 업종의 소규모 상가들이 활발하게 운영 중입니다.

본건 위치: 건물의 1층에 위치하여 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다. "문성초등학교" 북측 인근으로 학생 및 학부모 유동인구와 더불어 주변 주거 단지 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

현황 용도: 공부상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황은 애견카페 및 업무용으로 사용 중이므로, 해당 업종과 관련된 잠재 고객 확보 및 맞춤형 운영 전략 수립이 가능합니다.

5. 생활정보

교육시설: 문성초등학교가 물건지 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통시설: 인근의 주요 도로 및 다수의 버스노선을 통해 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다. 차량을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 상업 시설 및 주변 상권, 주거 단지를 통해 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 집합건축물대장상 용도(일반음식점)와 실제 현황 용도(애견카페, 업무용) 간 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 관련 문제 발생 시 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 건축물대장을 재확인하고 관련 부서(구청 건축과 등)에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 광로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제사항이 존재합니다. 특히 외국인 토지거래 허가구역에 해당될 수 있으므로, 외국인 투자 시에는 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

신축 건물 관련: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물이지만, 9층 건물이라는 점을 감안할 때 향후 공동 부담으로 발생하는 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 개발 계획: 금천구 일대의 도시 개발 및 재건축, 재개발 사업 계획 등을 면밀히 파악하여 향후 지역 가치 변동성을 예측하고 투자 전략에 반영할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 신축 건물 내 1층 상가(근린생활시설)로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 임차인의 보증금은 없는 상태이며, 총 채권액이 감정가 대비 높은 편이나, 현황 용도의 다양성과 비교적 최신 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 복합적인 토지 이용 계획상의 제약 등은 투자 시 반드시 심도 있게 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 즉각적인 대규모 리모델링 필요성이 낮아 초기 투자 부담이 적습니다.

1층 상가: 높은 가시성과 우수한 접근성을 바탕으로 일반음식점, 애견카페, 또는 기타 다양한 근린생활시설로서의 활용 가치가 높습니다.

우수한 입지: 문성초등학교 인근 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

지역 개발 잠재력: 금천구 일대의 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선 사업 등을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,669,000,000원

현지 부동산 시장 조사 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 추정됩니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없는 점, 그리고 비교적 낮은 감정가를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가로 낙찰 받을 가능성이 있습니다.

이에 따라, 약 1,750,000,000원에서 1,900,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 현 시점에서의 예상치이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황, 법원의 낙찰 허가 여부, 추가적인 시장 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.