나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13991 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제3층 제306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 주상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 중소형 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재 되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '영등포 시장역' 등이 소재하는 등 제반 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 콘크리트(평지붕)지붕 지하2층, 지상13층건 내 제3층 제306호로서 (사용승인일: 2013.02.08), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(방겸 거실, 주방, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링 클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단 장방형 토지로서 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생 활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계 약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10. 20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 일련번호 2 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법 >, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아 파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13991 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제3층 제306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 126,000,000원

토지 면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물 면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 중소형 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 노선상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 5호선 '영등포시장역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 사용승인:

본건은 철근콘크리트구조의 집합건물로서, 2013년 2월 8일에 사용승인을 받았습니다.

토지 이용 및 도로 상태:

건물이 소재한 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 장방형 토지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 20m, 남동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 일반상업지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(일부) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리는 2024년 7월 17일자 채권자 김종석의 가압류(갑5)입니다.

인수되는 권리로는 2024년 9월 9일자 채권자 김종석의 주택임차권(을3, 보증금 135,000,000원)이 있습니다.

이 외의 소유권 관련 권리, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 5일

확정일자: 2022년 7월 12일

대항력: 있음

주의사항:

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 임대차보증금 135,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 당산동 일대는 주상복합, 다세대주택, 도시형생활주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 활성화된 도심 상권을 형성하고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(2012년) 및 면적(17.4㎡)의 '휴브리지Ⅱ' 물건이 2026년 4월 16일에 12,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 689만원/㎡ 수준입니다.

다른 거래 사례들(2016년 건축, 32.84㎡, 37,000만원 / 2019년 건축, 26.81㎡, 30,600만원)은 본건과 건축 연도 및 면적에서 차이가 있습니다.

이러한 주변 시세 데이터를 종합해 볼 때, 본건(14.28㎡)의 시장 가치는 약 9,996만원에서 15,708만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에 "서울영동초등학교"가 위치하여 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 다수 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

지하철 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차보증금 인수: 가장 큰 리스크는 135,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(126,000,000원)보다 높은 금액으로, 소위 '오버 인컴브랜스(Over Encumbrance)' 상태에 해당합니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담하게 되어 총 투자 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다.

소형 면적: 본건은 전용면적 14.28㎡(약 4.32평)의 소형 주거 공간으로, 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

건축 연도: 2013년 건축되어 연식이 약 10년 이상 경과하여 노후화가 진행 중입니다.

높은 총 실질 부담액: 인수해야 할 보증금이 높아, 순수 입찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생하여 투자 수익률 확보에 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 소형 도시형생활주택으로, 도심 접근성이 우수하고 생활 편의시설 이용이 용이한 지역에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 135,000,000원에 달하는 선순위 임차보증금을 매수인이 전액 인수해야 하는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다. 이는 물건의 감정가격을 초과하는 금액으로, 사실상 채무 인수로 인한 투자 가치 하락이 불가피합니다.

권리 분석 및 시세 분석 결과, 본건은 높은 위험성을 내포하고 있어 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 1인 가구를 타겟으로 하는 소형 주거 공간. (단, 인수 보증금 부담으로 인해 투자 가치 희석)

9. 예상 입찰가

계산 근거:

본건의 감정가는 126,000,000원이지만, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 135,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 물건의 총 실질 부담액이 시세보다 높을 가능성을 시사하며, '오버 인컴브랜스' 상태임을 나타냅니다.

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다. 본건의 경우, 매수인의 총 실질 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 합리적인 시장 가치를 넘어서지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 시장 가치를 감정가 대비 10% 할증된 138,600,000원(126,000,000원 * 1.1)으로 설정하고, 이를 총 투자 가능 금액으로 가정한다면, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가 = (적정 시장 가치 + 추가 고려분) - 인수 보증금

예상 입찰가 = (126,000,000원 * 1.1) - 135,000,000원 = 3,600,000원

최종 제안 가격: 3,600,000원

총 예상 비용: 약 138,600,000원 (입찰가 3,600,000원 + 인수 보증금 135,000,000원)

본 입찰가는 매우 보수적인 산출이며, 인수 보증금의 부담으로 인해 총 실질 비용이 시세 대비 높을 수 있습니다. 따라서 낙찰을 받더라도 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받거나, 총 실질 비용이 시장 가치를 크게 하회하는 경우에만 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 주변 시세 및 예상되는 총 투자 비용을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.