나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14147 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에는 차량통행이 빈번한 화곡로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제8층 제801호로서, - 외 벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등. - 창 호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스) 및 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 평지로서, 현황 '오피스텔 건부지'등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 4~5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 24-36 및 24-573 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14147 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제8층 제801호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 금 337,000,000원

* 토지 면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

* 건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용 승인일: 2021년 8월 30일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층 (본건 8층)

* 총 호실 수: 40호

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 차량 통행이 빈번한 화곡로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 평지로, 현황 '오피스텔 건부지'로 이용 중입니다.

* 본건 북동측으로 폭 4~5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 1.주변 시설

* 본건 인근에는 화곡초등학교, 화곡중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 지역 내 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 또는 까치산역까지는 대중교통 이용 시 약 10~15분 소요될 수 있습니다.

* 주변 지역 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 보다 상세한 주변 환경을 파악하시기를 권장합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 금 337,000,000원

* 차임: 금 0원

* 전입일자: 2022년 2월 18일

* 확정일자: 2022년 1월 24일

* 배당신고일자: 2024년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부상 주택임차권(최호균)이 존재하나, 대항력이 없으며(을1), 본 매각 조건에 따라 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 금 0원

* 본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 최호균 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

* 인근 화곡로는 주요 도로로서 차량 통행이 빈번하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 서비스 이용이 가능합니다.

* 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수익 창출이 가능한 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 북동측 인근에 화곡초등학교가 소재하여 자녀 교육에 접근성이 양호합니다.

* 교통: 본건 인근 화곡로 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 서울 시내 접근성도 양호합니다.

* 편의: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (2건)

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트/연립/다세대/단독/다가구 용도, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 용도, 2025.10.20~2026.12.31)

* 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 사용 중으로, 향후 용도 변경 또는 관련 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 임대 관계는 미상이나, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경으로 인한 보증금 포기 조건으로 인해 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경14147 (1) 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 금 337,000,000원입니다. 교통 및 교육 환경이 비교적 양호하며, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 있습니다. 권리관계상 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 및 채권이 존재하나, 본건은 매각 조건상 임차보증금 관련 채권이 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다. 다만, 복잡한 토지 이용 계획상의 제한 사항과 공부상 용도와 현황과의 차이는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 보증금 인수 부담 해소: HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해, 낙찰자는 3.37억원의 임차보증금 부담에서 완전히 자유롭습니다.

* 입지적 장점: 화곡로 인접, 대중교통 접근성, 및 주변 상업시설 이용 편리성.

* 추후 활용 가능성: 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토 후, 합법적인 범위 내에서 주거용 또는 업무용으로 활용하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 금 337,000,000원이며, 이는 29.92㎡(약 9.05평) 오피스텔임을 감안할 때, 해당 지역의 일반적인 시세 수준을 반영하는 것으로 판단됩니다. 제공된 JSON 데이터는 건축물 및 등기 정보로서, 실시간 시장 동향을 반영한 구체적인 시세 데이터를 포함하지 않습니다. 따라서 정확한 시장 가격 분석에는 한계가 있습니다. 화곡동 일대의 오피스텔 시장은 공급량이 많은 편이며, 최근 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사하는 것이 중요합니다. 본 건은 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점에서 긍정적이나, 다양한 토지 이용 제한 사항으로 인해 활용 가치에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 따라서, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 시장 조사 결과를 바탕으로 추가적인 가치 평가를 거쳐 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적인 접근으로 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 경쟁 물건 및 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 추가적인 시세 조사, 법률 자문 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.