나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14115 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서을특별시 강서구 화곡동 소재 "신정여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등의 소재로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제3층 제301호("건축물대장상" 의 사용승인일은 2022.01.12. 일임)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임( 후첨:"내부구조도" 참조)

설비내역

대상물건은 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 장방형으로써, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남서측 및 북서측으로 등촌로13자길의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물의 토지는 "토지이용계획확이서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1). 대상물건의 임대사항은 미상임. (2). 대상물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도' 를 기준으로, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14115 (1)

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 475-19, 그레이스빌 제3층 제301호

건물명: 그레이스빌

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

1.2. 건물 정보

전용면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

층수: 3층 (총 6개 층 건물)

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2022년 1월 12일

1.3. 토지 정보

토지면적: 20.59㎡ (약 6.23평)

토지 지분: 20.5916㎡ (약 6.23평)

1.4. 매각 정보

감정가: 349,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: M L *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 17일

대항력: 있음

비고: 금액이 0원이라도 대항력이 존재하므로 주의 필요.

임차인: 곽 (주택도시보증공사)

보증금: 364,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 27일

확정일자: 2023년 9월 15일

배당신고일자: 2024년 1월 29일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 권리 분석상 말소 대상입니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2025년 2월 4일자 서울특별시 강서구(압류) (갑5)입니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리에는 주택임차권(을1), 압류(갑5, 갑6), 강제경매(갑7) 등이 포함됩니다. HUG 관련 권리는 매각 조건에 따라 처리됩니다.

주요 특이사항: 임차인 곽봉근 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡ 면적의 2019년식 주택이 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,810,810원)

2026년 7월 2일 거래된 37.44㎡ 면적의 1986년식 주택이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,006,410원)

2026년 7월 1일 거래된 37.56㎡ 면적의 2002년식 주택이 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,259,850원)

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 26.83㎡ (약 8.12평)입니다.

가장 유사한 시기(2019년 준공)와 면적(19.98㎡)의 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 290,000,000원 수준으로 추정됩니다. (26.83㎡ * 10,810,810원/㎡)

감정평가액 349,000,000원 대비 시세 추정액은 약 59,000,000원 (17% 가량) 낮아, 감정가 대비 시세 차이가 상당함을 확인할 수 있습니다.

5. 생활 정보

신정여자중학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 M L *: 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 전입 신고일자(2024-09-17)상 대항력을 가지고 있습니다. 매각 조건에 따라 보증금 반환 청구권을 포기해야 하나, 임대차 관계의 실제 여부 및 잔존 권리 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

HUG 인수 조건 변경 및 관련 조항: 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경 및 임차 보증금 반환 청구권 포기 조건은 경매 절차의 복잡성을 가중시킬 수 있습니다.

토지이용계획: 공항 관련 시설 보호 지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 지역 지구 지정으로 인한 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 인근으로 소음 영향 가능성도 고려해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

감정가와 시세의 괴리: 최근 거래 사례 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다 시장 가격을 반영한 신중한 입찰이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 복잡한 매각 조건, 그리고 최근 거래 시세 대비 높은 감정가는 주요 리스크 요인으로 분석됩니다.

명확한 권리 분석과 임차인 관련 사항에 대한 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 희소성 및 양호한 건물 상태.

장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

현재 시세 대비 상대적으로 낮은 가격으로 매입할 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

앞서 상권 분석에서 산출된 적정 시세는 약 290,000,000원입니다.

본 물건의 감정가는 349,000,000원입니다.

권리 분석 상 복잡성(대항력 있는 임차인, HUG 조건)과 최근 거래 시세와의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 권리 인수 및 제반 비용을 고려한 270,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다.

입찰 전 반드시 임차인 권리 관계, HUG와의 협의 내용, 현장 확인 등 추가적인 정밀 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.