나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14089 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-86 우성 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "까치산역"과 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건내 제3층 제301호로, (사용승인일 2017.11.03) 외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 위치하는 자체 지반 평탄한 6필지 일단의 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

6필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 소재 건물 집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있으나 본건 호실(301호)는 해당 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 408-86번지에 소재한 우성 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14089 (1)입니다.

철근콘크리트 구조로, 2017년 11월 3일 사용 승인된 건물이며, 총 6층 중 해당 층은 3층입니다.

토지면적은 32.00㎡ (약 9.68평)이며, 건물면적은 51.20㎡ (약 15.49평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 291,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산공원" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "까치산역"과 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건 소재 건물 서측으로는 노폭 약 6미터, 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 공항 관련 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 지역지구에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 신OO입니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

등기부 요약에 따르면, 을구 1번 권리로 주택임차권(채권자: 신지현, 임대차보증금: 280,000,000원, 전입일자: 2019년 2월 15일, 확정일자: 2018년 12월 18일)이 등기되어 있습니다.

이 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임대차보증금 280,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

말소기준권리는 2024년 5월 8일자 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

등기부 채권 총액은 280,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-15

* 확정일자: 2018-12-18

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

본건 주변 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변 시세 정보에 따르면, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재하나, 본건과 직접적으로 동일한 단지 내 거래 사례는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

집합건축물대장 상 위반건축물로 등재된 내용이 있으나, 본건 호실(301호)은 해당되지 않는 것으로 명시되어 있습니다.

"까치산공원"이 인접해 있어 도심 속 녹지 공간 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위임차인 신 의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이 보증금은 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인의 부담이 확정됩니다.

따라서, 예상 매입 비용을 산정할 때 해당 보증금을 반드시 포함하여 고려해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 과밀억제권역 등 여러 제한사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 속하며, 입지 조건은 도심 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 280,000,000원을 인수해야 하는 조건은 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

감정가는 291,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금까지 고려하면 총 투자 비용은 상당히 높아지므로, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2017년) 건물로서 준수한 상태를 유지하고 있으며, 서울 강서구의 지역적 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건은 리스크 요인이지만, 이를 감안하여 시장가 대비 저가에 취득할 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

인근의 교통망 확충 및 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,000,000원입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 임차인 신 의 보증금 280,000,000원으로, 이는 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

이 임차인은 본인 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청했으므로, 경매 절차가 진행될 경우 낙찰가는 임차인의 보증금(280,000,000원) 이상에서 결정될 가능성이 높습니다.

최근 거래 사례 중 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 216,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 본건(51.20㎡, 2017년 준공)의 실질적인 시장 가치는 감정가(291,000,000원)를 상회할 것으로 추정됩니다.

예를 들어, 본건의 시장 가치가 350,000,000원이라고 가정할 경우, 매수인이 부담해야 할 총 비용은 입찰가 + 280,000,000원(인수 보증금)이 됩니다.

투자자가 총 매입 비용을 시장가 수준인 350,000,000원으로 맞추고자 한다면, 입찰가는 70,000,000원 (350,000,000원 - 280,000,000원)이 되어야 하지만, 이는 경매 채권액(280,000,000원)보다 낮아 실현 불가능합니다.

따라서, 최소한 채권액 이상으로 입찰해야 하며, 임차인의 보증금 회수를 고려할 때 280,000,000원 이상으로 입찰가가 형성될 것으로 보입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 공격적인 투자자 관점에서 290,000,000원 수준의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

이 경우, 총 매입 비용은 290,000,000원(입찰가) + 280,000,000원(인수 보증금) = 570,000,000원이 되므로, 취득 후 시세 차익을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.