나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14082 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1033-2 더클래식 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역(지하철 5호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "화곡역(지하철 5호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2018-9-7) 외벽: 돌붙임 및 벽돌타일 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 욕실, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14082 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1033-2 더클래식 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 사용승인일: 2018년 9월 7일

* 감정가: 422,000,000원

* 토지면적: 27.78㎡ (약 8.40평)

* 토지지분: 27.78㎡ (약 8.40평)

* 건물면적: 44.85㎡ (약 13.57평)

* 건물지분: 44.85㎡ (약 13.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역(지하철 5호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

* 교통상황: 인근에 "화곡역(지하철 5호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대 해당, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 해당, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

* 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 소유권 및 등기 현황:

* 집합건물 등기부상 소유권이전(매매) 및 신탁등기말소 내역 확인됨.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105352 가압류 (접수일자: 2023.09.05)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사(이재원))

* 보증금: 327,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 29일

* 확정일자: 2020년 6월 1일

* 배당신고일자: 2024년 7월 5일

* 대항력: 없음

* 임차권 등기: 존재 (말소 예정)

* 주의: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원임.

* 기타 권리관계:

* 주택임차권(을1, 권리자: 이재원, 금액: 327,000,000원)은 말소 대상임.

* 가압류(갑5, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 275,000,000원)는 말소 대상임.

* 압류(갑6, 권리자: 강서구청)는 말소 대상임.

* 강제경매(갑7, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 327,000,000원)는 말소 대상임.

* 등기부채권 총액: 602,000,000원 (275,000,000원 + 327,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 있으나, 해당 사항 없음)

* 총평: 본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임. 임차인 이재원 씨의 경우 대항력이 없으며, 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원임. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용함.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 매매 데이터 분석 결과, 주변 지역의 다세대 주택 시세는 규모와 건축 연도에 따라 편차가 크게 나타남.

* 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 주택이 2억 1,600만원에 거래됨 (약 1,081만원/㎡).

* 1986년 준공된 37.44㎡ 면적의 주택이 1억 5,000만원에 거래됨 (약 401만원/㎡).

* 2002년 준공된 37.56㎡ 면적의 주택이 1억 6,000만원에 거래됨 (약 426만원/㎡).

* 본건과 비교:

* 본 건은 2018년 준공된 44.85㎡ 면적의 도시형생활주택임.

* 유사 규모(37㎡대) 주택의 시세(1억 5천~1억 6천만원)에 비해 본 건의 감정가(4억 2천 2백만원)는 높게 책정된 것으로 보임.

* 하지만 2019년 준공된 19.98㎡ 주택의 높은 가격(2억 1천 6백만원)은 신축 및 소형 주택의 가격 경쟁력을 시사함.

* 본 건의 감정가(약 941만원/㎡)는 모든 비교 사례의 평균 단가(약 636만원/㎡)보다 높은 편이나, 건축 연도 및 상태 등을 고려할 때 시세 상승 여력 존재 가능성 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 화곡역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 주거환경: 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있으며, 도시형생활주택 단지 내에 위치하여 비교적 정돈된 주거 환경을 제공함.

* 교육시설: 주변 지역의 학군 정보는 별도 확인 필요.

* 기타: 공항 인근 지역으로 항공기 운항 시간대에 소음이 발생할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 포기 조건: 본 건 매각 조건에 따라 임차인은 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하게 되어 있으나, 혹시 모를 임차인과의 분쟁 가능성에 대비 필요. (다만, 법적 절차에 따라 매각 시 소멸될 권리이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.)

* 공항 인근 지역: 김포공항 인근으로 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 이는 거주 편의성 및 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리함. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 부담이 없는 조건으로 매각이 진행된다는 점에서 긍정적인 평가가 가능함. 임차인 관련 조건이 낙찰자에게 유리하게 작용하므로, 안정적인 권리 확보가 가능함. 다만, 감정가 대비 주변 유사 면적 주택의 최근 실거래가가 낮은 점은 시세 파악 및 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함. 공항 인근으로 인한 소음 등의 입지적 단점도 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 편리한 교통망 확보.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 유지.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금 반환청구권 포기로 인수 부담 없음.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 가구 증가 트렌드에 부합하는 주거 형태.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건의 감정가는 422,000,000원이며, 건물 면적 44.85㎡ 기준 약 941만원/㎡ 입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중 본 건과 유사한 규모(약 37㎡)의 주택들은 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원에 거래되었으며, 이는 약 400만원 ~ 430만원/㎡ 수준입니다.

* 반면, 19.98㎡의 소형 주택은 2억 1천 6백만원에 거래되어 약 1,081만원/㎡의 높은 가격을 기록했습니다.

* 이러한 시세 편차와 건축 연도, 위치 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 감정가보다는 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 건물의 신축 연도(2018년)와 역세권 입지를 고려하면, 소형 주택의 높은 단가와 유사 규모 주택의 낮은 단가 사이에서 적정 가치를 찾아야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가: 422,000,000원

* 최근 시세(유사 규모) 하단: 약 180,000,000원

* 최근 시세(소형) 상단: 약 216,000,000원

* 권리 인수 부담 없음, 신축, 역세권 입지 등을 감안하여, 본 건의 시장 가치는 약 2억 5천만원 ~ 3억원 수준으로 판단됩니다.

* 경매 특성 및 현 시세 편차를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 295,000,000원으로 제안합니다.

* 본인의 판단하에, 275,000,000원 을 최적의 입찰가로 제안합니다. (이는 감정가 대비 약 65% 수준이며, 최근 거래된 유사 규모 주택의 최고가 및 본 건의 신축, 역세권 이점을 반영한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.