나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14111 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '관악고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '양평역'이 소 재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 주 차타워, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경 제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문 의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령 부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도 시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)< 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14111 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제3층 제301호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설로 등재)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.66㎡ (약 2.62평)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

건물지분: 24.03㎡ (약 7.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '관악고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '양평역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다. 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현재는 주거용으로 사용 중입니다. 2021년 3월 19일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 주차타워, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등), 건축선 등의 도시계획시설 및 법적 제한이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-03-23

* 소유권이전(매매): 2021-08-31

* 주택임차권: 이형훈 (전입 2021-08-31, 확정 2021-08-13), 보증금 265,000,000원, 차임 0원.

* 가압류: 주택도시보증공사 (20,000,000원), 접수일자 2023-12-01. (말소기준권리)

* 압류: 영등포구, 접수일자 2025-09-02.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (265,000,000원), 사건번호 2025타경14111, 접수일자 2025-12-29.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-12-01 접수)로, 본 건 경매 절차로 인해 해당 권리보다 선순위인 주택임차권을 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 285,000,000원 (가압류 20,000,000원 + 강제경매 265,000,000원)입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이형훈 (주택도시보증공사)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기.

* 주의: 임차인 이형훈은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 매각 조건에 따라 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 교통 및 접근성

본 건은 지하철 5호선 양평역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진입 또한 용이합니다.

4.2. 상업 및 업무시설

주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 다른 업무 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

4.3. 지역 특성

영등포구 양평동2가는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 양평역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 관악고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

건물 자체 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 일부 자료에 따르면, 인근에 롯데마트 등 대형마트가 위치할 수 있어 쇼핑 편의성 또한 높을 것으로 예상됩니다.

5.3. 녹지 및 여가시설

영등포구는 서울 내에서 녹지율이 낮은 편이지만, 인근에 양평유수지 생태공원이 조성되어 있어 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 한강 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 양평유수지가 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 생태공원으로 재탄생하여 주민 편의시설로 활용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 및 보증금 관련

임차인 이형훈은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않으나, '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기' 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 명도에 다소 어려움이 발생할 수 있습니다. (본 건 매각으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.)

6.2. HUG 관련 특수 조건

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청한 상황입니다. 이는 HUG와 관련된 추가적인 협의나 절차가 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측과의 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 현황 주거용 사용

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제 주거용으로 사용 중인 점은 향후 용도 관련 규제 및 세금 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 양평역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 24.03㎡(약 7.27평)의 소형 평형입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건으로, 감정가는 2.78억 원입니다.

등기부상 임차인 이형훈은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 또한, 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건이 붙어 있어, 보증금 인수 부담 없이 명도가 진행될 가능성이 높습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 임차인의 청구권 포기 조건은 입찰 전 반드시 면밀히 확인해야 할 부분입니다. 다수의 토지이용계획상 제한사항도 존재하여 향후 활용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양평역 역세권 입지: 5호선 양평역 초역세권으로 뛰어난 교통 편의성을 제공하며, 이는 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 보증금 미인수: 임차인이 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후 시설에 비해 경쟁력이 있습니다.

* 실수요 및 투자 매력: 1~2인 가구 또는 소형 사업체 운영에 적합한 면적으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(20-30㎡)의 오피스텔 실거래가가 2.1억 원에서 2.6억 원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 특히 '양평동2가 양평동오피스텔'의 경우 54㎡(약 16평) 타입의 매매가가 1.6억 원(2026.05.09, 9층)으로, 이는 본건 면적(약 7.27평) 대비 시세가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 또한, '양평동5가 마들렌' 오피스텔의 경우 25.82㎡(약 7.8평) 타입의 실거래가가 2.3억 원(2023.09.08, 5층)임을 감안하면, 본건의 감정가가 주변 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 최근 실거래가 데이터가 2023년~2026년 사이로, 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. 본건은 보증금 미인수 조건 및 HUG 관련 특수 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 이하의 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 주변 실거래가와 유사 면적대의 시세 (약 2.1억 ~ 2.6억 원)를 고려하여, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 변동 추이, 입찰 참여자 수, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 결정해야 합니다.

* 해당 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인의 '청구권 포기' 조건이 매각의 핵심이므로, 해당 조건의 명확성과 이행 가능성에 대한 사전 확인이 필수적입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14111 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제3층 제301호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설로 등재)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.66㎡ (약 2.62평)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

건물지분: 24.03㎡ (약 7.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '관악고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '양평역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다. 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현재는 주거용으로 사용 중입니다. 2021년 3월 19일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 주차타워, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등), 건축선 등의 도시계획시설 및 법적 제한이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-03-23

* 소유권이전(매매): 2021-08-31

* 주택임차권: 이형훈 (전입 2021-08-31, 확정 2021-08-13), 보증금 265,000,000원, 차임 0원.

* 가압류: 주택도시보증공사 (20,000,000원), 접수일자 2023-12-01. (말소기준권리)

* 압류: 영등포구, 접수일자 2025-09-02.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (265,000,000원), 사건번호 2025타경14111, 접수일자 2025-12-29.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-12-01 접수)로, 본 건 경매 절차로 인해 해당 권리보다 선순위인 주택임차권을 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 285,000,000원 (가압류 20,000,000원 + 강제경매 265,000,000원)입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이형훈 (주택도시보증공사)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기.

* 주의: 임차인 이형훈은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 매각 조건에 따라 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 교통 및 접근성

본 건은 지하철 5호선 양평역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진입 또한 용이합니다.

4.2. 상업 및 업무시설

주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 다른 업무 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

4.3. 지역 특성

영등포구 양평동2가는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 양평역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 관악고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

건물 자체 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 일부 자료에 따르면, 인근에 롯데마트 등 대형마트가 위치할 수 있어 쇼핑 편의성 또한 높을 것으로 예상됩니다.

5.3. 녹지 및 여가시설

영등포구는 서울 내에서 녹지율이 낮은 편이지만, 인근에 양평유수지 생태공원이 조성되어 있어 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다. 또한, 한강 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 양평유수지가 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 생태공원으로 재탄생하여 주민 편의시설로 활용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 및 보증금 관련

임차인 이형훈은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않으나, '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기' 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 명도에 다소 어려움이 발생할 수 있습니다. (본 건 매각으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.)

6.2. HUG 관련 특수 조건

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청한 상황입니다. 이는 HUG와 관련된 추가적인 협의나 절차가 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측과의 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 현황 주거용 사용

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제 주거용으로 사용 중인 점은 향후 용도 관련 규제 및 세금 문제에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 양평역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 24.03㎡(약 7.27평)의 소형 평형입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건으로, 감정가는 2.78억 원입니다.

등기부상 임차인 이형훈은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 또한, 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건이 붙어 있어, 보증금 인수 부담 없이 명도가 진행될 가능성이 높습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 임차인의 청구권 포기 조건은 입찰 전 반드시 면밀히 확인해야 할 부분입니다. 다수의 토지이용계획상 제한사항도 존재하여 향후 활용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양평역 역세권 입지: 5호선 양평역 초역세권으로 뛰어난 교통 편의성을 제공하며, 이는 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 보증금 미인수: 임차인이 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후 시설에 비해 경쟁력이 있습니다.

* 실수요 및 투자 매력: 1~2인 가구 또는 소형 사업체 운영에 적합한 면적으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(20-30㎡)의 오피스텔 실거래가가 2.1억 원에서 2.6억 원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 특히 '양평동2가 양평동오피스텔'의 경우 54㎡(약 16평) 타입의 매매가가 1.6억 원(2026.05.09, 9층)으로, 이는 본건 면적(약 7.27평) 대비 시세가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 또한, '양평동5가 마들렌' 오피스텔의 경우 25.82㎡(약 7.8평) 타입의 실거래가가 2.3억 원(2023.09.08, 5층)임을 감안하면, 본건의 감정가가 주변 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 최근 실거래가 데이터가 2023년~2026년 사이로, 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. 본건은 보증금 미인수 조건 및 HUG 관련 특수 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 이하의 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 주변 실거래가와 유사 면적대의 시세 (약 2.1억 ~ 2.6억 원)를 고려하여, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 변동 추이, 입찰 참여자 수, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 결정해야 합니다.

* 해당 물건은 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인의 '청구권 포기' 조건이 매각의 핵심이므로, 해당 조건의 명확성과 이행 가능성에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

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