나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14105 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉2동주민센터" 북서측 인근에 위치하는 "이담채3 " 제5층 제502호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으 로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제502호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환 경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 : 아 파트, 지정기간 : 2025.10.20 ~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14105 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 255,000,000원

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제5층 제502호

용도: 다세대주택

건축물 정보

건축물명: 이담채3

사용승인일: 2020년 2월 13일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

해당층: 5층

총층수: 5층

세대수: 16세대

주용도: 공동주택(다세대주택)

기타용도: 제2종근린생활시설(사무소)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지정보

토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 18.24㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주변 환경 및 조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉2동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용상태: 공동주택(다세대주택) 1개호로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 외국인 등, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있음.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 8월 23일에 접수된 고양세무서장의 압류(갑3)임.

2.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

- 주택임차권 (을1, 권수정, 2024-03-11 접수, 2024-03-11 말소 예정)

- 압류 (갑4, 서울특별시, 2024-02-01 접수, 2024-02-01 말소 예정)

- 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 2025-12-29 접수)

2.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원으로, 매수인에게 인수되는 별도의 부담은 없을 것으로 보임.

2.4. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(권수정)

- 보증금: 253,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 2월 28일

- 확정일자: 2022년 1월 27일

- 배당신고일자: 2024년 3월 11일

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 권수정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있음.

- 유사 건물("한신빌라", 2002년식, 51.48㎡)이 2026년 7월 250,000,000원에 거래됨. (단가: 약 4,856,255원/㎡)

- 유사 건물("파크빌라", 1993년식, 41.52㎡, 광명시 개봉동)이 2026년 7월 139,500,000원에 거래됨. (단가: 약 3,359,826원/㎡)

- 유사 건물("미림빌라", 1982년식, 61.19㎡)이 2026년 7월 250,000,000원에 거래됨. (단가: 약 4,085,309원/㎡)

본건(이담채3, 2020년식, 29.74㎡)의 감정가는 255,000,000원으로, 이는 ㎡당 약 8,574,243원에 해당함. 이는 주변 유사 물건의 거래 사례 단가 대비 높은 수준임.

3.2. 주변 시설

"개봉2동주민센터"가 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역임.

주변 지역에 대한 지도 및 검색사이트 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 상권 및 주거 환경은 지역 특성상 상업시설과 주거시설이 혼합된 형태로 나타남.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

인근에 "개봉2동주민센터"가 위치하며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 교통 및 접근성

내부순환도로 및 서부간선도로 등 주요 도로 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 높은 감정가 대비 시세

본건의 감정가(㎡당 약 8,574,243원)가 최근 유사 물건의 거래 시세(㎡당 약 335만~485만원)보다 현저히 높아, 매각 시 낙찰가율이 기대보다 낮을 수 있음.

5.2. 임차 보증금 반환청구권 포기 조건

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 권수정은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 매각 조건으로 하고 있음. 대항력 없는 임차인이지만, HUG와의 조건부 계약 내용을 명확히 이해하고 인수해야 함.

5.3. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 외국인 및 특정 거래 대상자에 대한 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있음. 이는 외국인이나 특정 목적의 거래 시 허가 절차가 필요함을 의미함.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있음. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높은 수준이며, 임차 보증금 관련 매각 조건 및 토지거래허가구역 지정 등 고려해야 할 사항들이 존재함. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 채무는 없는 것으로 보이나, 임차인과의 계약 조건 및 향후 토지거래 관련 규제를 면밀히 검토해야 함.

7. 투자 포인트

- 서울시 내에서의 입지: 서울특별시라는 지리적 이점을 가짐.

- 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 명확한 조건 하에 임차인 관련 부담이 없음을 확인.

- 향후 개발 가능성: 주변 지역의 재개발 또는 도시 정비 사업 등으로 인한 가치 상승 잠재력.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 ㎡당 단가가 유사 물건 대비 높은 것으로 나타났음. 또한, 토지거래허가구역 지정 등의 제약 조건이 존재함.

최근 실거래가 사례의 ㎡당 단가(약 335만~485만원)를 적용하여 예상 시장가를 산출하면, 본건(29.74㎡)의 경우 약 98,000,000원에서 143,000,000원 사이로 추정됨.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 잠재적 가치와 위험 요인을 감안한 합리적인 입찰가 범위는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 사료됨. 다만, 실제 입찰 참여 시에는 법원 현황, 경쟁 상황 등을 면밀히 추가 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.