나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14072 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1079-23 한울뜨란채 제가동 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택,다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제가동 제4층 제403호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실2, 다용도실, 테라스 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1079-23, 1079-32 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14072 (1)

물건 종류: 다세대주택

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1079-23 한울뜨란채 제가동 제4층 제403호

감정가: 263,276,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 26.48㎡ (약 8.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 42.76㎡ (약 12.93평)

건물 제시외 면적: 6.38㎡ (약 1.93평) (매각 포함)

1.3. 건물 정보

건물명: 한울뜨란채 가동

층수: 지상 5층 건물 중 제4층 제403호

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 3월 2일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신월초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 주변으로 차량 진출입이 용이하며, 인근에는 지하철 5호선 "화곡역"과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 25일자 강서구의 압류입니다.

등기부상 소유권 변동 내역 및 여러 압류, 강제경매 개시 결정이 기재되어 있으나, 본 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오슬비 (주택도시보증공사)

보증금: 260,000,000원

전입일자: 2022년 2월 18일

확정일자: 2022년 2월 3일

배당신고일자: 2024년 2월 28일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건 매각기일에는 제시외 건물이 포함되며, 임차인 오슬비 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 및 주거 혼합

주거지역 내 위치하나, 화곡역 인근으로는 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 이용 상태

본 물건은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 2개, 다용도실, 테라스 등으로 구성된 다세대주택입니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 화재 경보 및 탐지 설비, 그리고 승강기(엘리베이터)가 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 교육시설: "신월초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 "화곡역" 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 도심 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 물건은 공항시설 보호지구, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 해당 구역의 정확한 규정 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 이용 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인 등, 아파트)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 신축 연식(2011-2012년식)과 함께 화곡역 및 초등학교를 이용하기 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 보증채무 이행으로 인한 강제경매 절차가 진행 중이며, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각되어 인수되는 보증금 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 권리관계가 비교적 명확하고 안전하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 부담 없음 (0원)

금번 매각은 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 진행되어, 매수인은 해당 임차보증금에 대한 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 비교적 신축인 건물

2011-2012년식 건물로, 노후화가 심하지 않아 즉시 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성

지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있으며, 신월초등학교가 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 263,276,000원입니다. 최근 유사 지역의 다세대 주택 매매 사례들을 고려할 때, 본건은 신축 연식과 함께 명확한 권리 관계(인수 보증금 0원)를 바탕으로 가치가 평가되었습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.