나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14155 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1 유탑유블레스 제2층 제207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 ‘영림초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제2층 제207호로서, (사용승인일 : 2012.06.26) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14155 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1 유탑유블레스 제2층 제207호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택(도시형생활주택))

건물명: 유탑유블레스

사용승인일: 2012년 06월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제2층 제207호

총세대수: 148세대

1.3. 면적

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물면적 (전용면적): 18.89㎡ (약 5.71평)

건물지분: 18.89㎡ (약 5.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

감정가: 109,000,000원 (일억 구백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 ‘영림초등학교’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한 지하철 2호선 ‘구로디지털단지역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2023-03-02) 근저당권 (채권자: 지완, 채권최고액: 1,126,500,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 권리소멸 여부

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리 및 그 이후에 등기된 모든 권리(주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-05

확정일자: 2022-07-29

배당신고일자: 2024-11-18

대항력: 없음

비고:

3.5. 특별매각조건 및 주의사항

본 물건은 ‘SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건’으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인(서울보증보험 주식회사)이 매수인에게 대항력을 포기하고, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 함을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다.

3.6. 등기부채권 총액

총 1,541,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 영등포구 대림동 일대는 주거용(오피스텔, 아파트, 다세대) 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 영림초등학교가 있으며, 구로디지털단지역이 가까워 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

구로디지털단지역 인근은 업무지구와 주거지가 결합된 지역으로, 소형 오피스텔에 대한 임대 수요가 꾸준히 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통

지하철 2호선 구로디지털단지역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에게는 별도 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트). 향후 건물 증축이나 재건축 시 이러한 법규 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 특수 매각 조건

임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, SGI 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하므로 입찰 전 관련 내용을 충분히 숙지하고 법률 전문가와 상담하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 유탑유블레스 오피스텔로, 전용면적 18.89㎡(약 5.71평)의 소형 물건입니다. 감정가는 1억 9백만원입니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 구로디지털단지역 이용이 가능하다는 장점이 있습니다.

권리 분석 상, 말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리가 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

가장 주목할 점은 임차인(서울보증보험 주식회사)이 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어, 임차보증금 1억 3천만원을 인수하지 않아도 된다는 것입니다. 이는 낙찰자의 인수 부담을 크게 줄여주는 요인입니다.

다만, 특수 매각 조건 및 토지이용계획 상의 제한사항 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 임차보증금 1억 3천만원을 인수하지 않아 명확한 인수 금액이 없습니다.

* 구로디지털단지역 인근에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 직장인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 비교적 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원입니다.

주변 시세 조사를 통해 유탑유블레스 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 면적 매물의 호가 수준을 파악한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 대략 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 이는 일반 매매 시세이며, 경매 물건의 특성, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건은 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수되는 보증금이 없어 추가적인 비용 부담이 없습니다.

따라서, 현 시세 및 경매 물건의 장점을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 (일억 천오백만원 ~ 일억 이천오백만원) 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 입찰 기일 직전까지 시세 변동 및 추가 정보 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.