나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14067 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-188 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근 완경사지대에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택(빌라 등)으로 형성된 제2종일반주거지역 내 주택지대로 주위 환경은 보통시딤.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북서측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 위치하나, 이용사정은 원할한편은 아님. 북동측 인근 의 초록마을로길을 운행하는 마을버스 노선이 소재하여 간선 도로 및 지하철역까지 연계운행되고 있어 이용 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호로서 1993.12.28.사용승인 되었음. 마감구조는 외벽: 벽돌타일 마감. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 바닥; 비닐장판깔기임. 창호: 칼라샷시 창호유리임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실/주방/식당1, 욕실/화장실1, 다용도실 등)으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 통칭:서경빌라"(다세대주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호구역(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법류>, 수평표면 규역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<강서교육지원청에 반드시 확인 요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 기간:2025. 10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2023.12.27자 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임15653)에 의거 주택 임차권 설정됨(임차보증금:119,000,000원-). 기 타 : 멊 음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14067 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-188 제1층 제102호

용도: 다세대주택

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물면적: 45.40㎡ (약 13.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

사용승인일: 1993.12.28

구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호

내부구조: 방 3, 거실/주방/식당 1, 욕실/화장실 1, 다용도실 등

마감: 외벽 벽돌타일, 내벽 종이벽지 및 일부 내장용 타일, 바닥 비닐장판, 창호 칼라샷시

난방: 도시가스 개별난방

1.3. 토지 정보

토지 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-188

토지이용계획: 제2종일반주거지역

형상: 세장형

1.4. 매각 정보

감정가: 137,000,000원

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

"화일초등학교" 남동측 인근 완경사지대에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택으로 형성된 주택지대임.

주위 환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능함.

북서측 근거리 지하철 5호선 화곡역이 위치하나, 이용이 원활한 편은 아님.

북동측 인근 초록마을로길을 운행하는 마을버스 노선이 소재하여 간선도로 및 지하철역까지 연계 운행되고 있어 이용 가능함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

중요시설물보호구역(공항)

가축사육제한구역

수평표면규역

상대보호구역

대공방어협조구역

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25)

토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 기간: 2025.10.20~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑14 압류 (남부천세무서장), 접수일자: 2024-08-23

3.2. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 권리는 별도 검토 필요.

3.3. 주의사항 (임차인 관련)

임차인: 서울주택도시공사

보증금: 107,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-12-12, 확정일자: 2023-11-23

배당신고일자: 2026-01-08, 대항력: 있음

권리분석: 인수 (주의 필요)

임차인: 이석원

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-12-12

대항력: 있음

권리분석: 인수 (주의 필요, 보증금 0원으로 특이사항)

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 119,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-10-21, 확정일자: 2021-09-27

배당신고일자: 2024-01-02, 대항력: 없음

권리분석: 말소 (주택임차권 등기: 을8, 2024-01-02 말소)

특별 매각 조건: SGI 인수조건 변경. 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택임.

최근 실거래가 분석 결과 (2026년 7월 기준):

* 전용면적 19.98㎡ (2019년 건축) - 21,600만원 (약 1081만원/m²)

* 전용면적 37.44㎡ (1986년 건축) - 15,000만원 (약 400만원/m²)

* 전용면적 37.56㎡ (2002년 건축) - 16,000만원 (약 425만원/m²)

본 건(전용면적 45.40㎡, 1993년 건축)의 경우, 건축 연도를 고려하면 1986년, 2002년 건축된 물건들과 시세가 유사할 것으로 예상됨.

산술평균 시세: 약 15,000만원 ~ 16,000만원 수준으로 추정되며, 평당 약 400만원 ~ 425만원 범위.

본 건 감정가 137,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

교육시설: 화일초등학교 인근

교통시설: 지하철 5호선 화곡역 근거리 (이용 원활하지 않음), 마을버스 이용 가능

주거환경: 다세대주택 밀집 지역

5.2. 건물 내부 (구조 및 설비)

내부구조: 방 3개, 거실/주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 다용도실 등으로 이용 중

설비: 위생, 급배수 시설 완비, 도시가스 개별난방 시스템

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

대항력 있는 임차인 (서울주택도시공사, 이석원)이 존재하여 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

'이석원' 임차인은 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 점유 관계 및 명도 시 특이사항 발생 가능성 있음.

SGI 인수조건 변경 및 서울보증보험의 대항력 포기 조건은 복잡한 권리 관계를 시사하며, 계약 전 법률 전문가의 면밀한 검토가 반드시 필요함.

6.2. 건물 노후화

1993년 사용승인된 건물로, 약 33년 경과. 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 이용 제한

중요시설물보호구역(공항)으로 지정되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있으며, 공항 소음의 영향 가능성을 인지해야 함.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 외국인 등 특정 매수자에 대한 거래 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 투자 매력도가 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 및 SGI 관련 특수 매각 조건으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 함. 건물 노후화 및 공항 관련 제한사항 또한 잠재적 리스크로 고려될 필요가 있음. '이석원' 임차인의 보증금 0원, 대항력 있음 조건은 명도 과정에서 특이사항으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성.

실거주 가능한 방 3개 구조.

지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 137,000,000원임.

최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 전용면적 45.40㎡ 기준 약 181,600,000원 ~ 193,400,000원으로 추정됨.

대항력 있는 임차인의 인수 보증금 합계가 0원이고, SGI 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 명도 관련 금융 부담이 직접적으로 크지 않을 수 있음.

하지만 복잡한 권리 관계 및 SGI 관련 특수 조건으로 인해 신중한 접근이 필요함.

잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 시세의 하단부를 반영한 보수적인 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 제안함.

본 입찰가 제시는 정보 분석에 기반한 의견이며, 최종 입찰가는 법률 자문 및 현장 답사 등을 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.