나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104682 [1] 서울특별시 관악구 신림동 654-9 펠리체빌리지 102동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2018.07.13) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택:도시형생활주택단지형)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택:도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9.10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104682 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 654-9 펠리체빌리지 102동 5층501호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 320,000,000원

토지면적: 24.80㎡ (약 82.0 평)

건물면적: 39.62㎡ (약 130.9 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (초기 채권자: 서OOOOOOOOOO)

건축년도: 2018년 7월 13일 (사용승인일)

건축물 규모: 총 6층 건물 중 5층 501호, 철근콘크리트구조, 펠리체빌리지 (총 40세대, 주차 32대)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 토지거래계약에관한허가구역 등

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경 (임차인 대항력 포기 확약)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대임. "난우중학교" 북서측 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호함.

교통상황: 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 지하철 2호선 신림역까지는 다소 거리가 있으나, 버스 환승을 통해 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

건축물 상태: 2018년에 준공된 신축급 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 최신 건축 규격이 적용되었을 것으로 보임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 23일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기 (갑5)가 말소기준권리임.

인수되는 권리: 인수되는 임차권 보증금은 없음 (0원).

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 285,000,000원, 차임 0원임.

* 해당 임차인의 전입일자는 2020년 4월 28일, 확정일자는 2020년 3월 5일이나, 대항력은 없음.

* 물건명세서에 첨부된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의하였음. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없음.

등기부 요약:

* 갑1: 2018-07-23 소유권보존 (황춘자 외 5명)

* 갑2: 2019-05-07 공유자전원지분전부이전 (전건우, 매매)

* 을3: 2024-09-02 주택임차권 (한국토지주택공사, 285,000,000원), 말소 예정 (말소기준권리 갑5보다 후순위로 간주되어 말소됨)

* 갑5: 2025-12-23 강제경매 (서울보증보험, 298,476,985원), 말소기준권리

1.3. 상권분석

주거지 중심 상권: 대상 물건이 위치한 신림동 일대는 배후 주거 수요를 기반으로 한 다양한 근린생활시설이 발달해 있음. 식당, 카페, 편의점, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

개발 가능성: 본 물건이 소재한 지역은 "빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법" 적용 대상인 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있음. 이는 향후 지역 재개발 및 소규모 주택 사업 추진을 통해 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있음.

1.4. 생활정보

교육시설: 북서측 인근에 난우중학교가 위치하며, 이 외에도 신관초등학교, 삼성고등학교 등 초중고등학교 접근성이 양호한 편임.

편의시설: 일상생활에 필요한 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 도보권 내에 다수 위치하여 편리한 생활이 가능함. 대형 병원이나 쇼핑몰 등은 차량 이동 또는 대중교통 환승이 필요할 수 있음.

기타: 임대 관계는 미상이나, 등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담은 없을 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 함. (주요 지정 기간: 2024.09.10~2029.09.09, 2025.10.20~2026.12.31, 외국인 등 대상 기간: 2025.8.26~2026.8.25). 이는 향후 소유권 이전 절차 진행 시 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요함을 의미함.

용도지역 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 건축물 높이 및 용도에 대한 규제를 받음.

도로 저촉: 토지이용계획 상 일부 도로에 저촉되는 부분이 명시되어 있으나, 이는 일반적으로 집합건물의 경우 토지 공유 지분 등과 관련되어 있으며, 건물 자체의 사용 및 수익에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됨.

기타 규제: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 규제가 적용되므로, 향후 건축이나 이용 시 관련 법규 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 서울 관악구 신림동의 주거지 내에 위치하여 입지적 이점을 가짐.

등기부상 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 매우 명확하며, 명도에 대한 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점임.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요하지만, 이는 통상적인 절차로, 잠재적 투자 가치에 비해 큰 위험 요소는 아님.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월하며, 추가 인수 비용이 발생하지 않음.

신축급 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능하며, 장기적인 가치 상승이 기대됨.

지역 개발 잠재력: 소규모주택 정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 재개발 및 활성화에 따른 시세 상승 가능성이 있음.

편리한 주거 환경: 주거 편의성이 양호한 지역 내 위치하며, 교통 및 생활 인프라 접근성이 좋음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 320,000,000원임.

최근 주변 실거래가 분석 결과:

* 2015년식, 29.56㎡, 6층 드림하우스: 320,000,000원 (약 1082.5만원/㎡)

* 2018년식, 45.37㎡, 3층 어반팰리스: 390,000,000원 (약 859.8만원/㎡)

본건은 2018년식, 39.62㎡로, 건축년도가 같고 면적이 유사한 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡)의 매매가(390,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위로 추정됨.

감정가 320,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨.

토지거래허가구역임을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 하며, 보수적인 관점에서 감정가 이상, 시장가를 고려하여 340,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.