나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14066 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-521 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대로서 주거지로서의 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근(일부 출입)가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 전철역(화곡역, 까치산역)이 소재하여 대중교통편의성은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 본건은 제2층 제202호로서. 외벽:드라이비트 등, 내벽:벽지, 타일 등, 창호:샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 위치한 세장형토지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24) (강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14066 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-521 제2층 제202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 206,000,000원

토지면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

토지지분: 21.03㎡ (약 6.36평)

건물면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

건물지분: 45.99㎡ (약 13.91평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대로서 주거지로서의 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근(일부 출입)이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 전철역(화곡역, 까치산역)이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 정도임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 변경 사항이 있으며, 2022년 11월 30일에 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권(을11)은 말소 대상이나, 특별 매각 조건에 따라 SGI(서울보증보험)는 매수인에게 임차보증금 반환 청구권 포기를 조건으로 함. 또한, 주택도시보증공사의 가압류(갑12) 및 안산세무서장, 동화성세무서장의 압류(갑13, 갑14), 그리고 채권자 서OOOOOOOO(서울보증보험)의 강제경매(갑15)가 등기되어 있음. 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단101443 (가압류)임. 등기부채권 총액은 약 2,582,000,000원임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-21

* 확정일자: 2020-09-04

* 배당신고일자: 2022-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있음. 다만, 임차인의 대항력은 없으며, 특별 매각 조건에 따라 임차인 및 임차권승계인은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 7월 21일 거래된 화곡동 366-36번지의 '더원' 빌라 (2019년 건축, 19.98㎡)는 21,600만원에 거래됨. 평당 약 3,576만원 수준.

* 2026년 7월 16일 거래된 화곡동 504-114번지 빌라 (1986년 건축, 37.44㎡)는 15,000만원에 거래됨. 평당 약 1,325만원 수준.

* 2026년 7월 2일 거래된 화곡동 1014-11번지 '시원그린빌' (2002년 건축, 37.56㎡)는 16,000만원에 거래됨. 평당 약 1,408만원 수준.

본건의 감정가는 206,000,000원으로, 전용면적 45.99㎡ (약 13.91평) 기준 평당 약 1,480만원 수준임. 이는 인근 연식 있는 다세대주택의 실거래가 수준과 유사하거나 다소 높게 형성되어 있으며, 신축 빌라의 최고가와는 상당한 격차가 있음. 건물의 건축 연도가 2001년임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 주변 시설

서울특별시 강서구 화곡동 56-521번지 일대는 대부분 주거지역으로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설이나 소음, 악취를 유발하는 공장 등은 확인되지 않음. 다만, 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 화곡역과 까치산역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능함. 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 화일초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 존재.

* 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으나, 매각 조건으로 임차권의 포기 및 말소 동의가 필수적임. 서울보증보험의 채권이 강제 경매로 진행되었으며, 임차인 및 임차권승계인은 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 수용해야 함. 이 과정에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성이나 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 토지이용계획상의 다수의 제한 사항 존재 (아래 6.2. 참조).

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 대중교통 이용이 편리한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적으로 평가되었으며, 건물 노후도를 감안해도 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 등기부상 임차권이 말소 대상임에도 불구하고 특별 매각 조건으로 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 조항이 포함되어 있어, 입찰 전 해당 절차의 명확성과 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 다수의 토지이용계획상 제한사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성이 양호한 지역에 위치한 실거주 또는 임대수익 목적의 투자 물건.

* 인근에 초등학교가 있어 가족 단위 실수요자에게 선호될 수 있음.

* 복잡한 권리관계(임차인과의 합의 조건)를 명확히 해결할 경우, 저평가된 가치 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 206,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 특이사항(임차인 관련 조건, 토지이용계획 제한)을 종합적으로 고려할 때, 인수되는 권리 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

목표 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.